2014房產(chǎn)估價《理論與方法》考點(diǎn):建筑物實(shí)物因素

　　(二)建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其價值。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高;反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形方面會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想的，則價格就低。

　　3.建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。例如，磚混結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚木結(jié)構(gòu)的價值，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的價值一般要高于磚混結(jié)構(gòu)的價值。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上來。

　　4.設(shè)施設(shè)備

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)設(shè)置完善的設(shè)施設(shè)備。因此，建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好，例如是否有電梯、中央空調(diào)、集中供熱、寬帶等，對其價值有很大影響。當(dāng)然，不同用途和檔次的建筑物，對設(shè)施設(shè)備的要求有所不同。一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價值就高，反之價值就低。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。一般地說，同類房地產(chǎn)，精裝修的價格要高于粗裝修的價格，粗裝修的價格要高于毛坯房的價格。當(dāng)然，裝飾裝修是否適合人們的需要，其品位、質(zhì)量等如何，是非常重要的因素，有些裝飾裝修不僅不能提高房地產(chǎn)的價值，甚至還會降低房地產(chǎn)的價值。

　　6.層高和室內(nèi)凈高

　　人們對建筑物空間的需求本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需求，而不僅僅是平面，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價格也會有影響。層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加建造成本，而且會增加使用過程中的能源消耗，從而也會降低建筑物的價值。

　　7.空間布局

　　空間布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價格有較大影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求并不相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的，價值就高，反之，價值則低。尤其是住宅，平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價格高低的重要因素之一。

　　8.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

　　通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)，將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，便于敘述和理解。建筑物應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求。對建筑物防水的基本要求是，屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。對建筑物保溫、隔熱的基本要求是，冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。對建筑物隔聲的基本要求是，為了防止噪聲和保護(hù)私密性，能阻隔聲音在室內(nèi)與室外之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內(nèi)各房間之間傳遞。對建筑物通風(fēng)的基本要求是，能夠使室內(nèi)與室外空氣之間流通，保持室內(nèi)空氣新鮮。對建筑物采光、日照的基本要求是，白天室內(nèi)明亮，室內(nèi)有一定的空間能夠獲得一定時間的太陽光照射。采光、日照尤其對住宅和辦公樓比較重要。

　　因此，上述諸方面是否良好，對房地產(chǎn)價格有較大影響。以日照為例，有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照。自然狀態(tài)下的日照長短，主要與所在地區(qū)的緯度高低和氣候有關(guān)。日照在一個地區(qū)基本上是相同的，因此主要是考察受到人為因素影響下的日照長短。受到人為因素影響下的日照長短，主要與朝向、周圍建筑物或者其他物體(如山體、樹木)的高度、距離等有關(guān)。一般地說，受到周圍建筑物或者其他物體遮擋的房地產(chǎn)的價格(尤其是住宅的價格)要低于無遮擋情況下的類似房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。

　　9.維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度

　　建筑物的完損程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值則低。