2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):實(shí)物因素

　　二、實(shí)物因素

　　(一)土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋兀绻娣e相差較大，它們的單位價(jià)格會(huì)有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價(jià)格。例如，若某塊土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸?huì)大大提高相鄰?fù)恋氐睦脙r(jià)值，則該塊土地的擁有者可能會(huì)以居奇的心態(tài)，待價(jià)而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋啬艿玫接行Ю?，則可能不惜以高價(jià)取得該塊土地。

　　地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單位價(jià)格會(huì)高于較小面積土地的單位價(jià)格。相反，如果某地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的單位價(jià)格與較小面積土地的單位價(jià)格，差異不會(huì)很大。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長(zhǎng)方形(但長(zhǎng)寬的比例要適當(dāng))的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對(duì)于形狀規(guī)則的土地，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。

　　3.地形

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價(jià)值或者景觀等，從而影響其價(jià)格。一般地說，平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

　　4.地勢(shì)

　　在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏?shì)低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì)影響建筑物的氣勢(shì)、可視性(即要被看得見)。氣勢(shì)、可視性對(duì)于寫字樓都很重要，可視性對(duì)于商鋪很重要。

　　把地勢(shì)與當(dāng)?shù)氐慕邓拷Y(jié)合起來(lái)，可以較好地看到地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。地勢(shì)雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大;反之，降水量大，地勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就大。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。土壤受到污染的土地，由于需要處理費(fèi)用，土地價(jià)格會(huì)降低;房屋所在土地的土壤如果受到污染，房?jī)r(jià)會(huì)降低。酸性土壤對(duì)混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。這些問題盡管目前在技術(shù)上都能解決，但無(wú)形中要增加房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)過程中的成本，同樣會(huì)降低地價(jià)或房?jī)r(jià)。

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生長(zhǎng)、繁殖所需要的養(yǎng)分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通過后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力對(duì)于農(nóng)業(yè)是極為重要的，但對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)并不重要，因此肥力這個(gè)因素主要是影響農(nóng)地價(jià)格。對(duì)于農(nóng)地而言，顯而易見，土地肥沃，地價(jià)就高;相反，土地貧瘠，地價(jià)就低。在影響農(nóng)地價(jià)格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地區(qū)，肥力對(duì)地價(jià)的決定作用越大。在考慮肥力與農(nóng)地價(jià)格的關(guān)系時(shí)應(yīng)注意，肥力這個(gè)概念本身較模糊，不很精確。一般地說，肥力是一個(gè)綜合性因素，是對(duì)植物生長(zhǎng)、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的條件的總括。這些因素和條件有：日光、熱量、水分、空氣和植物養(yǎng)料。也有人用土壤的松硬、深淺、濕度、溫度等來(lái)衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，雖然一般人都能感覺到，但非農(nóng)業(yè)土壤老師是很難作出準(zhǔn)確判斷的。肥力也不單純是個(gè)技術(shù)問題，更是個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，因?yàn)榉饰只虿环饰忠彩窍鄬?duì)于一定的農(nóng)作物而言的。對(duì)于某種農(nóng)作物來(lái)說是肥沃的土地，可能對(duì)于另一種農(nóng)作物來(lái)說并不肥沃。

　　6.地基

　　地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。地基的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的地塊，承載力可能不同。對(duì)于農(nóng)地來(lái)說，由于一般情況下土地的承載力都能滿足要求，所以通常不考慮承載力這個(gè)因素。但對(duì)于建設(shè)用地，特別是對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)說，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大，尤其在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下更是這樣。

　　對(duì)于建設(shè)用地來(lái)說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。但不同的建筑物，如平房、多層建筑、高層建筑，對(duì)土地承載力有不同的要求，因此承載力對(duì)地價(jià)的影響程度也有所不同。

　　現(xiàn)代建筑技術(shù)進(jìn)步在一定程度上可以克服不良土壤及地基狀況造成的土壤污染、地基承載力小、不穩(wěn)定等問題，因此，地價(jià)與土壤及地基狀況關(guān)系的實(shí)質(zhì)，是土壤及地基狀況的好壞決定著開發(fā)建設(shè)成本的高低。建造同樣的建筑物，土壤及地基狀況好的土地，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。不同地震烈度的建筑抗震設(shè)防要求，也可以說明這個(gè)問題。這些通過假設(shè)開發(fā)法可以清楚地看出。