2014房產(chǎn)估價《制度與政策》考點:規(guī)劃知識

　　(1)在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容之前，我們首先應(yīng)對房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的框架、結(jié)構(gòu)和特點有所了解。

　　房地產(chǎn)估價相關(guān)知識考試性質(zhì)：獲得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，同樣也表明房地產(chǎn)估價師已具備承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)技術(shù)中級職務(wù)的水平和能力。

　　房地產(chǎn)估價相關(guān)知識考試目的：提高房地產(chǎn)估價師分析房地產(chǎn)經(jīng)濟問題和相關(guān)經(jīng)濟問題的能力與水平。

　　房地產(chǎn)估價相關(guān)知識考試要求：同房地產(chǎn)基本制度與政策一樣，了解部分約占10%，熟悉部分約占30%，掌握部分約占60%。

　　房地產(chǎn)估價相關(guān)知識考試內(nèi)容及特點：房地產(chǎn)估價相關(guān)知識涉及規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪、經(jīng)濟學(xué)、金融、證券、保險、統(tǒng)計、會計、法律、拍賣等多學(xué)科知識，要求考生必須知識面廣。由于其內(nèi)容多而雜，知識點比較分散，而總分值只占40分，各章所占分值較小，這也是該學(xué)科考試難度相對較大的一個主要原因。要考出理想成績，切不可忽視房地產(chǎn)估價相關(guān)知識任何一個章節(jié)，甚至一個細節(jié)，做到學(xué)習(xí)、復(fù)習(xí)要全面，否則就會失分，影響全科成績。因此，一定要重視相關(guān)知識的復(fù)習(xí)。由于相關(guān)知識在房地產(chǎn)估價制度與政策整張卷100分中，只占40分，每章僅占2～4分，平均為3分多。因此，有些考生認為復(fù)習(xí)起來費時費力，就忽視甚至放棄了該部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)，認為該部分內(nèi)容稍微掌握一點，考試時稍微拿一點分數(shù)，成績就可以了。正是這種思維方式，造成了一些考生在考試中失利。根據(jù)近幾年第一門課程的考試情況看，“房地產(chǎn)基本制度與政策”考試呈現(xiàn)出難度不斷加大的趨勢。如果不加強房地產(chǎn)估價相關(guān)知識方面的學(xué)習(xí)和做好全面復(fù)習(xí)，整張卷考試通過率就會大大降低。

　　(2)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、②原建設(shè)部令第146號《城市規(guī)劃編制辦法》。

　　學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，要緊密結(jié)合《房地產(chǎn)基本制度與政策》中的第5章內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策，這兩章內(nèi)容在城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，城市規(guī)劃的編制與審批方面，內(nèi)容是一致的，都是依據(jù)的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。所不同的是規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)管理制度與政策主要是從城市規(guī)劃實施管理的角度為著力點，主要反映城市規(guī)劃的“動態(tài)”內(nèi)容，如在城市規(guī)劃實施管理中，實行報建審批管理和批后管理;城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要核發(fā)建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時還要按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。而本章內(nèi)容以城鄉(xiāng)規(guī)劃的有關(guān)知識為重點，主要反映城市規(guī)劃的“靜態(tài)”內(nèi)容。如《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》中的土地分類，控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃的各類指標等。

　　(3)本章內(nèi)容的重點包括：

　　1)城市規(guī)劃行政體系包括城市規(guī)劃的編制和審批兩個方面，尤其是編制城市規(guī)劃的兩個階段、城市總體規(guī)劃的分級審批是考試的重點。

　　2)城市用地分類，其依據(jù)是國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》(GBJ 137-1990)，是重點考試內(nèi)容，如2002年考試試題中，出了一道此內(nèi)容的單項選擇題：城市用地共分為(B)大類。

　　A.8

　　B.10

　　C.16

　　D.46

　　我們只要掌握了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》中，城市用地共分10大類、46中類和73個小類。這道題就很容易做。

　　3)城市用地適用性評價結(jié)論，一般可將建設(shè)用地分為三類。如2002年考試試題中，還有一道此內(nèi)容的單項選擇題：根據(jù)城市用地適用性評價結(jié)論，適于修建的用地是(A)。

　　A.一類用地

　　B.二類用地

　　C.三類用地

　　D.臨時用地

　　4)控制性詳細規(guī)劃的控制體系，在此體系中，要掌握用地控制、環(huán)境容量控制、建筑形態(tài)控制、交通控制、城市設(shè)計引導(dǎo)及控制等項指標，以及地塊控制指標可分為規(guī)定性指標和指導(dǎo)性指標兩類。哪些是規(guī)定性指標，哪些又是指導(dǎo)性指標?同時要重點搞清建筑密度和容積率的區(qū)別和聯(lián)系。如2004年考試試題中，有一道此內(nèi)容的單項選擇題：下列控制性詳細規(guī)劃指標中，不屬于建筑形態(tài)控制指標的是(C)

　　A.建筑高度

　　B.建筑間距

　　C.建筑密度

　　D.建筑后退紅線距離

　　我們只要掌握用地控制、環(huán)境容量控制、建筑形態(tài)控制、交通控制、城市設(shè)計引導(dǎo)及控制等項指標，如建筑形態(tài)控制指標包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。此題就能得滿分了。

　　再如2005年考試題中，有一道此內(nèi)容的判斷題：制定容積率下限的目的是防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行。(×)

　　此題主要依據(jù)：容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費。容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行。

　　(4)本章也極易出計算題。出計算題的主要要包括兩個方面：一個是要記住“建筑密度和容積率”，這里我們只要記住此內(nèi)容的兩個公式即可，“建筑密度=規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積/地塊面積;容積率=總建筑面積/土地面積”。要記住“有關(guān)平均層數(shù)、住宅建筑凈密度、住宅建筑面積凈密度、住宅建筑面積毛密度、人口凈密度等技術(shù)經(jīng)濟指標及其計算公式”。如有一道計算題：某地塊面積10h┫，居住用地面積為6h┫，住宅用地面積為5h┫，住宅總建筑面積為 30h┫，基底建筑面積4h┫，則其住宅建筑凈密度為(C)。

　　A.6

　　B.5

　　C.0.8

　　D.0.66

　　做此題，只要熟悉了“住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積”公式，此題就容易做了。住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積÷住宅用地面積=4h┫÷5h┫=0.8。