2014房產(chǎn)估價考試《案例分析》專題訓(xùn)練十

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　　問答題

　　某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　答案：

　　1.錯誤

　　(1)由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

　　(2)未說明三個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　答案：

　　2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。