2014房產(chǎn)估價考試《案例分析》專題訓(xùn)練十二
點擊查看:2014房產(chǎn)估價考試《案例分析》專題訓(xùn)練及答案匯總
問答題:
李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300┫,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/┫的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結(jié)果為2300元/┫.請問:
1.張某認為該估價結(jié)果偏低,你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結(jié)果為2800元/┫.張某認為該估價結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/┫.你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
答:
1.理由包括:
(1)二者的時點不同,價值不同。
(2)二者的價值類型不同。其中,轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格,抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。
(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途,即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。
2.理由包括:
(1)二者的時點不同,價值不同。
(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
(3)對估價對象的界定可能不同。
2008年考查估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析;房地產(chǎn)價格上漲原因分析;劃撥土地上的房屋估價技術(shù)路線。
例如:(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買,甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評估,最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的,請分析兩者差異的主要原因。
答:理由包括:
1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價);(3分)
2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)
3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同,納稅狀況不同,對未來的信心不同,所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計,從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)
2009年考查復(fù)核評估的估價時點、估價目的、價值定義;估價結(jié)果有異議的原因;政府補償?shù)膬?nèi)容。
問答題雖然難,但我們觀察歷年考點,還是我們所熟悉的基本知識,主要考技術(shù)路線的擬定、相關(guān)參數(shù)的選擇、資料的收集、市場變化對估價結(jié)果的影響、估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析、拆遷估價或抵押估價的特定問題等。??紗栴}也可能轉(zhuǎn)化為單選題。
答題要點:認真審題、找出考點與依據(jù)、理清思路、答出要點(3~5個要點)。
一題中有不把握或不會答的屬正?,F(xiàn)象,相對來說,問答題開放性大,難度大,放平心態(tài),先舍后得。不要空。本題應(yīng)爭取拿到一半以上的分值。
編輯推薦:
2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學(xué)
2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學(xué)
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇,隨時與廣大考生朋友們一起交流
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價師練習(xí)題及答案2024-10-22
- 2024年房地產(chǎn)估價師考試習(xí)題:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策2024-10-09
- 2024年房地產(chǎn)估價師考試習(xí)題及答案解析2024-10-09
- 2022年房地產(chǎn)估價師考試題目及答案2022-04-27
- 2020房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試真題及答案匯總(計算題)2021-11-11
- 2020房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》考試真題及答案匯總(綜合題)2021-11-11
- 2021年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營管理》章節(jié)精練題:房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險2021-10-24
- 2021房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點精練題:房地產(chǎn)稅收制度與政策2021-10-23
- 2021年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點精練題:房地產(chǎn)交易管理制度與政策2021-10-15
- 2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題匯總(1-24)2021-10-14