2014年房產(chǎn)估價《理論與方法》講義:第九章一節(jié)

　　第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場

　　1.房地產(chǎn)市場與資本市場：

　　房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)投資者(開發(fā)商或業(yè)主)自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。

　　隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，開始需要從金融機(jī)構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險，開始實施抵押貸款證券化。同時，商用房地產(chǎn)價值的提高，使得單個自然人無法提供全部權(quán)益資本。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機(jī)構(gòu)持有。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行股票和債券等方式為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動獲得融資，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。

　　這時，房地產(chǎn)市場和資本市場之間變得密不可分。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分;房地產(chǎn)股份有限責(zé)任公司和房地產(chǎn)投資信托公司的股票和其他股票一樣在股票交易所交易;房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。

　　2.房地產(chǎn)權(quán)益融資：

　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動項目所必須的資本金數(shù)量要求時，就需要進(jìn)行權(quán)益融資。

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點

　　房地產(chǎn)權(quán)益融資主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)也可以為特定房地產(chǎn)投資項目，即房地產(chǎn)項目公司進(jìn)行權(quán)益融資。房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。

　　(二)中國房地產(chǎn)權(quán)益融資需求

　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，較少進(jìn)行持有物業(yè)投資。

　　(三)房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)展

　　為拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，國家已決定開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。根據(jù)《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》的初步規(guī)劃，試點階段的房地產(chǎn)投資信托基金將在銀行間市場發(fā)行，而非交易所公開上市;在產(chǎn)品設(shè)計上，不采用國際通行的買斷式，而通過信托方式來隔離資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，發(fā)行人不喪失對資產(chǎn)的控制權(quán)，只是將資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。因此，試點階段的房地產(chǎn)投資信托基金募集資金有限，個人投資者和機(jī)構(gòu)投資者不能參與投資，短期內(nèi)尚難以對房地產(chǎn)直接融資做出較大貢獻(xiàn)。

　　3.房地產(chǎn)債務(wù)融資：

　　債務(wù)融資就是借錢做生意。很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，充分利用財務(wù)杠桿的作用，通過債務(wù)融資提高企業(yè)的投資能力，是房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法。

　　(一)債務(wù)融資的特點

　　債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。此外，相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個特點：

　　(1)短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。

　　(2)可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。

　　(3)負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。

　　(4)流通性。債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。

　　權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利;債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財務(wù)費用，可以在稅前扣除。

　　(二)債務(wù)融資的類型結(jié)構(gòu)

　　企業(yè)債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。

　　1.銀行信貸

　　銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動。

　　2.商業(yè)信用

　　商業(yè)信用是指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式，包括企業(yè)之間以賒銷分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基礎(chǔ)上以預(yù)付定金等形式提供的信用。

　　3.企業(yè)債券

　　根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，可以依法發(fā)行公司債券。

　　4.租賃融資

　　租賃融資是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移，也可以不轉(zhuǎn)移。

　　(三)厲地產(chǎn)債務(wù)融資來源

　　房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要來源是商業(yè)銀行和銀行類金融機(jī)構(gòu)。