2014年房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》講義:第九章三節(jié)

　　第三節(jié) 銀行信貸融資

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類。

　　1.地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　土地開發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良，為土地上的房屋開發(fā)進(jìn)行前期準(zhǔn)備。

　　2.房產(chǎn)開發(fā)貸款

　　商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　5.完工風(fēng)險(xiǎn)

　　6.抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　7.貸款保證風(fēng)險(xiǎn)

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施是：

　　(1)對(duì)未取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。

　　(2)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，保證項(xiàng)目的合法性和可行性。

　　(4)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。

　　(5)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。

　　2.土地儲(chǔ)備貸款：

　　(一)土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放

　　土地儲(chǔ)備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　(二)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款。

　　(2)土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來(lái)源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配。

　　(3)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款抵押中的法律問題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。

　　(三)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　由于土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放對(duì)象主要是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其本身并不具備獨(dú)立的法人資格，而且土地收購(gòu)儲(chǔ)備過程中的土地權(quán)屬并不十分清晰，因此商業(yè)銀行亦非常重視該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施包括：

　　(1)對(duì)資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

　　(2)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

　　(3)對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等土地整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析。

　　(4)實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.房地產(chǎn)抵押貸款：

　　(一)房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。

　　(二)房地產(chǎn)抵押貸款的種類

　　1.個(gè)人住房抵押貸款

　　個(gè)人住房抵押貸款，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，以所購(gòu)買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。

　　2.商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購(gòu)買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。

　　3.在建工程抵押貸款

　　在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　(三)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求

　　不論是何種類型的抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，通常要對(duì)抵押物的情況，按以下幾個(gè)方面的要求進(jìn)行審查確定：

　　1.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　2.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　3.合理確定抵押率

　　4.處置抵押物的渠道暢通

　　(五)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，包括貸款發(fā)放管理和貸后對(duì)還款過程的管理。

　　4.房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)：

　　房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)與房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)。在一級(jí)市場(chǎng)中，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級(jí)市場(chǎng)是利用類似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具，通過購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合。

　　(一)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

　　抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。第二，貸款的銷售或營(yíng)銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)并完成產(chǎn)品的銷售 (即貸款的發(fā)放)。第三，貸款的管理或者運(yùn)作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，包括違約風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務(wù)中的這些職能可以由一個(gè)機(jī)構(gòu)完成。但是，在貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大時(shí)，多個(gè)機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。

　　(二)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件

　　發(fā)展抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，首先需要有一個(gè)健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。

　　其次，還要有支撐抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)條件。

　　(三)抵押貸款支持證券的類型

　　抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券(Mortgage-backed bonds)、抵押貸款傳遞證券(Mortgage陽(yáng)ss-through securities)、抵押貸款直付債券(Mortgage pay-through bonds)和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(Collateralized mortgage obligations)。