2014年房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》講義:第九章三節(jié)
第三節(jié) 銀行信貸融資
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類。
1.地產(chǎn)開發(fā)貸款
土地開發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良,為土地上的房屋開發(fā)進(jìn)行前期準(zhǔn)備。
2.房產(chǎn)開發(fā)貸款
商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
5.完工風(fēng)險(xiǎn)
6.抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
7.貸款保證風(fēng)險(xiǎn)
(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理
從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā),中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,主要措施是:
(1)對(duì)未取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式貸款。
(2)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押,確保其真實(shí)、合法、有效。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向,有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,保證項(xiàng)目的合法性和可行性。
(4)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核,對(duì)成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款應(yīng)審慎發(fā)放,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。
(5)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后,可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。
2.土地儲(chǔ)備貸款:
(一)土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放
土地儲(chǔ)備貸款,是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。
(二)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)
(1)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足,主要依靠銀行貸款。
(2)土地出讓計(jì)劃不明確,還貸資金來(lái)源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配。
(3)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款抵押中的法律問題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。
(三)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理
由于土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放對(duì)象主要是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),其本身并不具備獨(dú)立的法人資格,而且土地收購(gòu)儲(chǔ)備過程中的土地權(quán)屬并不十分清晰,因此商業(yè)銀行亦非常重視該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施包括:
(1)對(duì)資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人,審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
(2)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放,貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。
(3)對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等土地整體情況,進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析。
(4)實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況,避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.房地產(chǎn)抵押貸款:
(一)房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)抵押貸款,是指借款人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn),在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下,向貸款人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保,獲得貸款的行為。
(二)房地產(chǎn)抵押貸款的種類
1.個(gè)人住房抵押貸款
個(gè)人住房抵押貸款,是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買住房時(shí),以所購(gòu)買住房作為抵押擔(dān)保,向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。
2.商用房地產(chǎn)抵押貸款
商用房地產(chǎn)抵押貸款,是指購(gòu)買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人,以所購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保,向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn),購(gòu)買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。
3.在建工程抵押貸款
在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
(三)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。
(四)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求
不論是何種類型的抵押貸款,金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí),通常要對(duì)抵押物的情況,按以下幾個(gè)方面的要求進(jìn)行審查確定:
1.合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)
2.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)
3.合理確定抵押率
4.處置抵押物的渠道暢通
(五)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理
商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,包括貸款發(fā)放管理和貸后對(duì)還款過程的管理。
4.房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng):
房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)與房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)。在一級(jí)市場(chǎng)中,商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級(jí)市場(chǎng)是利用類似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具,通過購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款,將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券,并在證券市場(chǎng)上交易這些證券,實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合。
(一)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展
抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能:第一,抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。第二,貸款的銷售或營(yíng)銷,即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)并完成產(chǎn)品的銷售 (即貸款的發(fā)放)。第三,貸款的管理或者運(yùn)作,主要是到期本金和利息的收取。第四,貸款的融資,即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五,貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān),包括違約風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。第六,違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務(wù)中的這些職能可以由一個(gè)機(jī)構(gòu)完成。但是,在貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大時(shí),多個(gè)機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)其中的一種或者幾種職能,更能發(fā)揮這些機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,促進(jìn)了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。
(二)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的條件
發(fā)展抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),首先需要有一個(gè)健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。
其次,還要有支撐抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)條件。
(三)抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券,主要有四種類型:抵押貸款支持債券(Mortgage-backed bonds)、抵押貸款傳遞證券(Mortgage陽(yáng)ss-through securities)、抵押貸款直付債券(Mortgage pay-through bonds)和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(Collateralized mortgage obligations)。
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