2014房產(chǎn)估價(jià)《經(jīng)營與管理》考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　一、投資回收與投資回報(bào)

　　投資收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收：指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)：指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。

　　用公式分析，最易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。已經(jīng)知道：

　　投資回收是用提取折舊方式獲得，投資回報(bào)表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。開發(fā)投資：投資回收指所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)則為開發(fā)商利潤。

　　二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。

　　靜態(tài)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo);

　　動(dòng)態(tài)指標(biāo)：要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。

　　清償能力指標(biāo)：指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。投資者、金融機(jī)構(gòu)重視項(xiàng)目償債能力

　　應(yīng)該指出的是，由于開發(fā)投資項(xiàng)目與置業(yè)投資項(xiàng)目的效益費(fèi)用特點(diǎn)不同，在實(shí)際操作中，兩種類型投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系略有差異。

　　三、通貨膨脹的影響

　　對(duì)通脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對(duì)未來投資收益的預(yù)測和適當(dāng)收入或收益率的選擇。投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率(或收益率)的預(yù)期，以補(bǔ)償購買力的損失。即要提高期望投資回報(bào)率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。

　　從理論上來說，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)包含所有預(yù)期通脹率的影響。預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。通脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，很難找到一個(gè)特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來市場的預(yù)期。

　　通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高;增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。

　　實(shí)際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計(jì)未來收益現(xiàn)金流時(shí)，可允許未來年經(jīng)營收入以及運(yùn)營成本隨著通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。若在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))。