2014房產(chǎn)估價(jià)考試《案例分析》專題訓(xùn)練二十

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　　問答題：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　參考答案：

　　解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

　　公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn) (土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。

　　解法二：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格。

　　6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。