2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行全面比較，如果兩者不同(往往是這種情況)，還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　值得指出的是，在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的比較、調(diào)整之前，要弄清可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況是何時(shí)的狀況?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是它在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。例如，某個(gè)可比實(shí)例是8個(gè)月前成交的，成交之后，購買者對(duì)它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。除了期貨房地產(chǎn)(如期房)的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時(shí)的狀況。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。但在本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”中看到，也有估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為歷史狀況或未來狀況下的估價(jià)。在這種估價(jià)情況下，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況就不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況了。