2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):權(quán)益因素

　　權(quán)益因素

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實(shí)際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自于建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有除此之外的限制(以下均是指這類(lèi)限制)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會(huì)影響周?chē)蜕鐣?huì)公眾的利益。

　　一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類(lèi)和程度，對(duì)其價(jià)值有著重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。

　　(一)權(quán)利狀況

　　土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，例如擁有的是所有權(quán)，還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì)有很大的差異。拿地役權(quán)來(lái)說(shuō)，對(duì)于供役地而言(在地役權(quán)關(guān)系中，有需役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地;為他人土地的便利而供使用的土地為供役地)，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。

　　以共有的房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對(duì)于房地產(chǎn)的維護(hù)、修繕、處分等很難形成共識(shí)，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。

　　此外，權(quán)利所對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)價(jià)值也有很大的影響。例如，地下礦藏、埋藏物等是否自動(dòng)地歸屬于土地?fù)碛姓?，世界上各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定不一。在中國(guó)內(nèi)地，雖然境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可以通過(guò)政府出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，但取得的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。例如，《民法通則》第七十九條規(guī)定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國(guó)家所有?！薄冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外?！痹谥袊?guó)中國(guó)臺(tái)灣，地下礦藏與土地也是分開(kāi)的，其“土地法”第十五條規(guī)定：“附著于土地之礦，不因土地所有權(quán)之取得而成為私有。”在歐洲許多國(guó)家，地下資源的所有權(quán)與土地所有權(quán)也是分開(kāi)的，規(guī)定地下資源屬于國(guó)家，地主開(kāi)采地下資源要先向政府購(gòu)買(mǎi)或?qū)⒊鍪鄣氖杖肱c政府分成。在加拿大，地下礦藏在有些省，如安大略、魁北克和阿爾伯塔，成為單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，不再自動(dòng)地附屬于土地。

　　美國(guó)關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與上述國(guó)家和地區(qū)不同。在美國(guó)，土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財(cái)富，因此，地主可以自由開(kāi)采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。從地下資源的有效利用看，美國(guó)的制度有一定的合理性。首先，因?yàn)槊總€(gè)擁有土地的人都會(huì)關(guān)心自己的土地下面可能有些什么寶藏，他會(huì)自己花錢(qián)請(qǐng)地質(zhì)學(xué)家來(lái)考察，有點(diǎn)眉目之后他會(huì)請(qǐng)勘探隊(duì)來(lái)鉆探。一旦有所發(fā)現(xiàn)，他的土地價(jià)格立刻成倍地上升，否則他的投資將受到損失，他只能自認(rèn)倒霉。這就從經(jīng)濟(jì)上鼓勵(lì)了資源的發(fā)現(xiàn)，不用政府去費(fèi)心。其次，礦藏的采收率(采集到的礦石占儲(chǔ)量的比例)成為地主自己關(guān)心的事，他必定會(huì)在經(jīng)濟(jì)合理的范圍內(nèi)盡量將地下資源采集上來(lái)，不會(huì)發(fā)生掠奪性開(kāi)采。最后，私人擁有地下資源，使他有全權(quán)選擇資源的利用方式，包括將土地與資源一起出售，與開(kāi)采專(zhuān)營(yíng)企業(yè)聯(lián)營(yíng)，出租開(kāi)采權(quán)對(duì)資源開(kāi)采所得分成并監(jiān)督資源的合理利用，或放置等待市場(chǎng)價(jià)格更高時(shí)再進(jìn)行開(kāi)采等。他選擇的方案對(duì)全社會(huì)而言同時(shí)一定也是代價(jià)較小而產(chǎn)出的價(jià)值最大的方案。但美國(guó)的制度容易引起貧富懸殊，誘使一些人陷入風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)。選擇不同的規(guī)定各有其理由，區(qū)別在于有的更著重效率，有的更著重公平。

　　(二)使用管制

　　世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

　　就規(guī)定用途來(lái)看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對(duì)土地條件的要求不同;反過(guò)來(lái)，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化)對(duì)地價(jià)有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。

　　容積率的高低對(duì)地價(jià)也有很大的影響，在估價(jià)時(shí)一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例(如1/3)補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

　　3.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于( )方面的制約。(2001年試題)

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權(quán)利設(shè)置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

　　答案：D

　　4.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。(2006年試題)

　　A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

　　C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

　　D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為已土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　答案：ACE

　　(三)相鄰關(guān)系

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此，相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。

　　一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供必要的便利，包括：①應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利;②對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利;③對(duì)相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用其土地、建筑物的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。另一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;②不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。