2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)講義4

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　1.本次估價(jià)的假設(shè)前提

　　(1)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。

　　(2)洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定。

　　(3)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

　　(4)交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。

　　(5)不考慮特殊買家的附加出價(jià)。

　　2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)

　　(1)本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。如至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣減。

　　(2)本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。

　　(3)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有的抵押情況已注銷。

　　3.估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

　　(1)估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。

　　(2)估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。

　　(4)估價(jià)對(duì)象T25-T28型住宅樓和T11-T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象能按計(jì)劃開發(fā)完成且本次評(píng)估出具的評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格。特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意估價(jià)對(duì)象建筑面積來(lái)源于委托人提供的《關(guān)于申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)函》(××規(guī)建函[××××]××××號(hào))復(fù)印件，若與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。因其不實(shí)造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任，特此聲明。

　　4.本報(bào)告使用的限制條件

　　(1)本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，不作它用。

　　(2)本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象在取得預(yù)售證后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格參考，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。

　　(3)本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象在保持現(xiàn)有用途并正常開發(fā)完成，取得預(yù)售證后，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報(bào)告書所確定的評(píng)估目的而提出的公允評(píng)估意見。該評(píng)估意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場(chǎng)條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場(chǎng)信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場(chǎng)價(jià)格。該價(jià)格并不代表估價(jià)對(duì)象在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。