2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn)講義5
(六)估價結(jié)果報(bào)告的寫作
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》附錄第A.0.6,估價結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng):⑴標(biāo)題;⑵委托人;⑶估價機(jī)構(gòu);⑷估價對象;⑸估價目的;⑹估價時點(diǎn);⑺價值定義;⑻估價依據(jù);⑼估價原則;⑽估價方法;⑾估價結(jié)果;⑿估價人員;⒀估價作業(yè)日期;⒁估價報(bào)告使用期限。
1.標(biāo)題
估價結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題通常為“房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告”。由于估價結(jié)果報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”當(dāng)中最主要的部分,所以標(biāo)題下邊一般也要有估價報(bào)告編號并要與封面上的估價報(bào)告編號一致。
2.委托人
估價結(jié)果報(bào)告上的委托人,不僅要寫明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱,還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個人委托估價,不僅要寫明委托人的姓名,還要寫明其住所和身份證號碼。
3.估價機(jī)構(gòu)
估價結(jié)果報(bào)告上的估價機(jī)構(gòu)與委托人相對應(yīng),不僅要寫明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱,還要寫明估價機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所,以及估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級。
4.估價對象
概要說明估價對象的狀況,包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。其中,對土地的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,四至,面積,形狀,周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),用途,建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。
對估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達(dá)簡單、準(zhǔn)確,最好按照區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況相應(yīng)的順序進(jìn)行描述。
5.估價目的
估價目的就是指每宗房地產(chǎn)估價是為什么服務(wù),即估價報(bào)告的具體用途。具體包括估價理由和作業(yè)范圍,估計(jì)何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價值,或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù),具體估價目的通常由客戶設(shè)定。因此,估價結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同,具體舉例如下:
(1)抵押估價目的表述為:“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;
(2)城市房屋拆遷估價目的表述為:“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”;
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為:“為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;
(4)征收農(nóng)民集體土地的估價目的可表述為:“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價值依據(jù)”;
(5)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為:“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;
(6)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為:“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。
6.估價時點(diǎn)
估價時點(diǎn)是所評估的估價項(xiàng)目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。估價時點(diǎn)也是估價結(jié)果所對應(yīng)的日期。
7.價值定義
價值定義要說明本次估價所評估的價值類型及其內(nèi)涵。
價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此,估價結(jié)果報(bào)告中不同價值類型的價值定義的表述應(yīng)不同,具體舉例如下:
(1)抵押估價價值定義表述為:“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;
(2)城市房屋拆遷估價的價值定義表述為:“為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”;
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值定義可表述為:“為公開市場價值”;
(4)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價值定義可表述為:“為投資價值,是一種基于市場價值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價值依據(jù)”。
8.估價依據(jù)
估價依據(jù)要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),國家和地方的法律、法規(guī),委托人提供的有關(guān)資料,估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。
9.估價原則
估價原則要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。
10.估價方法
估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。
11.估價結(jié)果
估價結(jié)果是本次估價的最終結(jié)果,應(yīng)分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格。
12.估價人員
在估價結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價人員要列出所有參加本次估價的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱,并由本人簽名、蓋章。
13.估價作業(yè)日期
估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期,需要注意的是要與封面上的估價日期相一致。
14.估價報(bào)告使用期限
估價報(bào)告使用期限也稱為估價報(bào)告應(yīng)用有效期,可表達(dá)為到某個年月日止,也可表達(dá)為多長時間。
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