2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點(diǎn)講義5

　　(六)估價結(jié)果報(bào)告的寫作

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》附錄第A.0.6，估價結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：⑴標(biāo)題;⑵委托人;⑶估價機(jī)構(gòu);⑷估價對象;⑸估價目的;⑹估價時點(diǎn);⑺價值定義;⑻估價依據(jù);⑼估價原則;⑽估價方法;⑾估價結(jié)果;⑿估價人員;⒀估價作業(yè)日期;⒁估價報(bào)告使用期限。

　　1.標(biāo)題

　　估價結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題通常為“房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告”。由于估價結(jié)果報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”當(dāng)中最主要的部分，所以標(biāo)題下邊一般也要有估價報(bào)告編號并要與封面上的估價報(bào)告編號一致。

　　2.委托人

　　估價結(jié)果報(bào)告上的委托人，不僅要寫明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個人委托估價，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號碼。

　　3.估價機(jī)構(gòu)

　　估價結(jié)果報(bào)告上的估價機(jī)構(gòu)與委托人相對應(yīng)，不僅要寫明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱，還要寫明估價機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所，以及估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級。

　　4.估價對象

　　概要說明估價對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，四至，面積，形狀，周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

　　對估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達(dá)簡單、準(zhǔn)確，最好按照區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況相應(yīng)的順序進(jìn)行描述。

　　5.估價目的

　　估價目的就是指每宗房地產(chǎn)估價是為什么服務(wù)，即估價報(bào)告的具體用途。具體包括估價理由和作業(yè)范圍，估計(jì)何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價值，或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

　　(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;

　　(2)城市房屋拆遷估價目的表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”;

　　(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：“為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;

　　(4)征收農(nóng)民集體土地的估價目的可表述為：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價值依據(jù)”;

　　(5)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;

　　(6)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。

　　6.估價時點(diǎn)

　　估價時點(diǎn)是所評估的估價項(xiàng)目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。估價時點(diǎn)也是估價結(jié)果所對應(yīng)的日期。

　　7.價值定義

　　價值定義要說明本次估價所評估的價值類型及其內(nèi)涵。

　　價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結(jié)果報(bào)告中不同價值類型的價值定義的表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

　　(1)抵押估價價值定義表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

　　(2)城市房屋拆遷估價的價值定義表述為：“為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”;

　　(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值定義可表述為：“為公開市場價值”;

　　(4)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價值定義可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價值依據(jù)”。

　　8.估價依據(jù)

　　估價依據(jù)要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　9.估價原則

　　估價原則要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。

　　10.估價方法

　　估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。

　　11.估價結(jié)果

　　估價結(jié)果是本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。

　　12.估價人員

　　在估價結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價人員要列出所有參加本次估價的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

　　13.估價作業(yè)日期

　　估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價日期相一致。

　　14.估價報(bào)告使用期限

　　估價報(bào)告使用期限也稱為估價報(bào)告應(yīng)用有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長時間。