2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)講義6
第二章 不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)
按照估價(jià)對(duì)象的用途,在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般將房地產(chǎn)分為下列十種類型:
(1)居住房地產(chǎn):包括普通住宅、高檔公寓和別墅等。
(2)商業(yè)房地產(chǎn):包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。
(3)辦公房地產(chǎn):包括商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)、行政辦公樓等。
(4)旅館房地產(chǎn):包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店;招待所等。
(5)餐飲房地產(chǎn):包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
(6)娛樂房地產(chǎn):包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。
(7)工業(yè)房地產(chǎn):包括廠房、倉庫等。
(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn):包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。
(9)特殊用途房地產(chǎn):包括車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。
(10)綜合房地產(chǎn):是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。
本章主要對(duì)居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊等九種用途房地產(chǎn)的估價(jià)案例進(jìn)行分析,綜合房地產(chǎn)實(shí)際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體,本書中有些估價(jià)案例就是綜合房地產(chǎn),因此不再單獨(dú)分析。
一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類,也是社會(huì)存量資產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。與其他類型房地產(chǎn)相比,居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn):
(一)單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易量十分巨大
居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的,也有部分作為投資,出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個(gè)人的購買行為為主,因此,其單宗交易規(guī)模較小,但市場(chǎng)交易頻繁,交易量十分巨大。
(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性
居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多,在一個(gè)居住小區(qū)中,往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn),即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位,具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型及功能等;在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi),特別是高層住宅,樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外,由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量巨大,所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實(shí)例。
(三)不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯
由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因,在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資房等,這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異,商品房具有完全產(chǎn)權(quán),即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán),不擁有或部分擁有土地使用權(quán),其土地使用權(quán)既有劃撥的,也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同,必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異,因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房價(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格,房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí),還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格,如果是劃撥性質(zhì)的,還應(yīng)扣除出讓金。因此對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。
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