2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)講義6

　　第二章 不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)

　　按照估價(jià)對(duì)象的用途，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：

　　(1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓和別墅等。

　　(2)商業(yè)房地產(chǎn)：包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。

　　(3)辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)、行政辦公樓等。

　　(4)旅館房地產(chǎn)：包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店;招待所等。

　　(5)餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

　　(6)娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

　　(7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。

　　(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。

　　(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。

　　(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。

　　本章主要對(duì)居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊等九種用途房地產(chǎn)的估價(jià)案例進(jìn)行分析，綜合房地產(chǎn)實(shí)際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書中有些估價(jià)案例就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單獨(dú)分析。

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類，也是社會(huì)存量資產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。與其他類型房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：

　　(一)單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個(gè)人的購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易頻繁，交易量十分巨大。

　　(二)具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型及功能等;在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實(shí)例。

　　(三)不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房價(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí)，還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。