2008年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題及答案(完整版)

　　一、問答題(共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

　　(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認(rèn)為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

　　(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500┫，占地2 900┫，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/┫，商品住宅銷售均價為1.2萬元/┫。

　　據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

　　1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

　　2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

　　請問：

　　1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

　　2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

　　妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

　　1.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：

　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( 　)萬元。

　　A.11.43

　　B.11.77

　　C.22.86

　　D.23.53

　　2.因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該大廈重新進(jìn)行價值評估。估價中正確的選擇是( 　)。

　　A.若選用市場法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進(jìn)行價值分析

　　B.若選用市場法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價值分析

　　C.若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費用

　　D.若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費用

　　3.兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為( 　)。

　　A.房屋所有權(quán)注銷登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋所有權(quán)變更登記

　　D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　4.若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，則房地產(chǎn)估價師在抵押估價報告中應(yīng)提示( 　)。

　　A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)

　　B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

　　C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

　　D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

　　(二)甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006 年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年 4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。

　　5.如果采用收益法估價，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是( 　)。

　　A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

　　B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響

　　C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

　　D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　6.若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務(wù)費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業(yè)的價值為( 　)萬元。

　　A.6625

　　B.7333

　　C.7571

　　D.8833

　　7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( 　)。

　　A.項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補(bǔ)交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤

　　B.項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

　　C.項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

　　D.項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題

　　(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000┫的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

　　8、如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是( 　)。

　　A.耕地占用稅

　　B.征地管理費

　　C.耕地開墾費

　　D.新增建設(shè)用地有償使用費

　　9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅昝鎽?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為( 　)。

　　A.22.22%

　　B.33.61%

　　C.36.55%

　　D.37.80%

　　10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是( 　)。

　　A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定

　　B.因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價

　　C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

　　D.甲公司可自行委托估價機(jī)構(gòu)評估店面價值

　　三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　封面和目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　5.注冊房地產(chǎn)估價師×××已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

　　6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　8.本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機(jī)構(gòu)所有。

　　中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

　　中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

　　中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)

　　二00八年六月三十日

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05┫，土地面積為2 294.5┫。

　　1.坐落

　　估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。

　　2.產(chǎn)權(quán)狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

　　3.土地狀況

　　土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

　　4.建筑物狀況

　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

　　估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

　　5.配套設(shè)施狀況

　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

　　四、估價目的

　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。

　　五、估價時點

　　根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。

　　六、價值定義(略)

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則

　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：

　　1.最高最佳使用原則(略)

　　2.替代原則(略)

　　3.估價時點原則(略)

　　4.謹(jǐn)慎原則(略)

　　5.合法原則(略)

　　九、估價方法

　　本報告選用市場法和收益法進(jìn)行估價(方法選擇及方法定義略)。

　　十、估價結(jié)果

　　在評估過程中，估價機(jī)構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進(jìn)行實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價方法對估價對象的市場價值進(jìn)行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)， 單價為5 995.03元/┫。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2008年6月25日至2008年6月30日。

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期

　　本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報告，本估價機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

　　××房地產(chǎn)估價有限公司

　　二00八年六月三十日

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析

　　估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05┫，

　　土地面積為2294.5┫。

　　1.坐落

　　估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。

　　2.產(chǎn)權(quán)狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

　　3.土地狀況

　　土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

　　4.建筑物狀況

　　估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。

　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

　　估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

　　5.配套設(shè)施狀況

　　估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用

　　估價對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進(jìn)行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進(jìn)行評估。

　　市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

　　收益法的具體估價思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。

　　六、估價測算過程

　　(一)市場法測算過程

　　1.選擇可比實例

　　經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。

　　實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419┫，辦公用途，成交價格為6 100元/┫，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

　　實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986┫，辦公用途，成交價格為6 250元/┫，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

　　實例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555┫，成交價格為6 430元/┫，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。

　　比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。

　　表1修正因素比較表

　　2.確定可比實例修正指數(shù)

　　(1)交易情況修正

　　以上所選擇的可比實例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。

　　(2)交易日期修正

　　由于選取可比實例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，故對

　　可比實例的交易日期不做修正。

　　(3)區(qū)域因素修正

　　可比實例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正(具體過程略)。

　　(4)個別因素修正

　　可比實例A、B、C與估價對象個別因素進(jìn)行的對比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過程略)。

　　比較因素修正指數(shù)詳見表2。

　　表2 比較因素修正指數(shù)表

　　3.可比實例比準(zhǔn)價格修正

　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實例的交易價格修正如表3：

　　表3交易價格修正計算表

　　4.比準(zhǔn)價格測算

　　各比較實例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員取上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的市場價格(單價)為：

　　(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/┫

　　(二)收益法測算過程

　　經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]

　　上式中：V一房地產(chǎn)價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一收益年限

　　1.確定年凈收益

　　在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。

　　(1)估算年總收入

　　采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/┫?天(具體過程略)。

　　根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

　　1.8元/┫?天×90%×3 853.05┫×365天=227.83萬元

　　(2)運(yùn)營費用

　　維修費：按重置成本的2%(確定過程略)計算，重置成本為1500元/┫(確定過程略)。則：

　　維修費=1500元/┫×3 853.05┫×2%=11.56萬元

　　保險費：按建筑物的原值的2‰(確定過程略)計算。則：

　　保險費=1 500元/┫×3 853.05┫×2‰=1.16萬元

　　管理費：按年收入的3%(確定過程略)計算。則：

　　管理費=227.83萬元×3%=6.83萬元

　　營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

　　227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元

　　則運(yùn)營費用合計為59.42萬元。

　　(3)凈收益

　　凈收益=年總收入-運(yùn)營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

　　2.確定報酬率

　　本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。

　　3.收益年限的確定

　　估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。

　　4.測算估價對象的收益價格

　　將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

　　單價為：

　　2 324.18萬元÷3 853.05┫=6 032.05元/┫

　　七、估價結(jié)果確定

　　1.單價的確定

　　本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進(jìn)行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/┫，采用收益法求取的單價為6 032.05元/┫，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

　　估價對象單價=(5 958元/┫+6 032.05元/┫)÷2=5 995.03元/┫

　　估價對象總價=5 995.03元/┫×3 853.05┫≈2 310萬元

　　2.估價結(jié)果

　　本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)，單價為5 995.03元/┫。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。

　　一、委托人(略)

　　二、估價機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　(一)估價對象實物狀況(略)

　　(二)估價對象權(quán)益狀況(略)

　　(--)估價對象區(qū)位狀況(略)

　　四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格

　　五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值

　　六、估價時點：2008年9月5日。

　　七、估價依據(jù)

　　1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號);

　　3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291--1999);

　　4.《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》(A市人民政府令130號);

　　5.《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》;

　　6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范(試行)》(A房市[2002]148號);

　　7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價房字[2004]74號);

　　8.《房屋拆遷許可證》(證號：×規(guī)拆許(2008)第××號);

　　9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地產(chǎn)估價師實地查看記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市有關(guān)市場信息資料等;

　　10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進(jìn)行評估;由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告使用期限(略)

　　參考答案：

　　一、問答題

　　(一)答：理由包括：

　　1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價)。(3分)

　　2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。(3分)

　　3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)

　　(說明：若回答估價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)及估價師經(jīng)驗不同，均不給分)

　　(二)答：1.錯誤。(1分)

　　2.房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

　　3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

　　4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費用財務(wù)費用，稅費水平可能有變化。(3分)

　　(三)答：

　　1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

　　理由：

　　估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

　　2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價結(jié)果。

　　二、單項選擇題

　　1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

　　三、指錯題

　　1.估價師聲明應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師聲明。

　　2.估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。

　　3.估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產(chǎn)。

　　4.轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。

　　5.估價結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價。

　　6.估價結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。

　　7.估價報告有效期表述不正確(和2006年考試真題相同，當(dāng)時的答案是：正確的描述應(yīng)該為“如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任”)。

　　8.市場法中缺計算公式(本題考點和06年相同，指錯題中也有這一項)。

　　9.可比實例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個供需圈(或可比實例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi))。

　　10.可比實例成交價格內(nèi)涵不清(未說清是建筑面積還是使用面積)。

　　11.可比實例C未指明用途，應(yīng)指明辦公用途。

　　12.交易日期調(diào)整依據(jù)錯誤，應(yīng)指明顯細(xì)分市場的(不應(yīng)是商品住宅市場價格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價對象類似的辦公用房4～6月份價格平穩(wěn))。

　　13.區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。

　　14.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施完備度或外部配套。

　　15.個別因素缺少物業(yè)管理的修正。

　　16.可比實例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤(或裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說明)。

　　17.成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為全新。

　　18.基礎(chǔ)設(shè)施情況屬區(qū)域因素。

　　19.估價對象共五層，可比實例為四層，應(yīng)說明或修正。

　　20.缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。

　　21.收益法中，出租率按估價對象的實際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測值。

　　22.年總收入未考慮收租損失。

　　23.收益法測算中，年總收入未說明是預(yù)測值。

　　24.收益法測算中，管理費取值未說明理由。

　　25.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。

　　26.租金收入未考慮可出租面積比率。

　　27.運(yùn)營費用中未交代物業(yè)管理費、水、電、采暖費等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。

　　28.估價對象使用年限至2053年6月30日錯，應(yīng)為6月29日。

　　29.估價對象收益年限用50年錯，應(yīng)為45年。

　　30.收益法測算中，收益價格確定時應(yīng)說明土地不可續(xù)期。

　　31.收益法測算時，應(yīng)給出凈收益的三種估計值并最終確定是哪一種估計值。

　　32.收益價格單價應(yīng)取元為整數(shù)，這樣與市場法精確度一致。

　　33.估價結(jié)果的表述，估價技術(shù)報告與估價結(jié)果報告不一致。

　　四、改錯題

　　1.價值定義錯，應(yīng)為估價對象的公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價值。

　　2.估價時點錯，應(yīng)為2008年8月30日(取得拆遷許可證之日)。

　　3.估價依據(jù)缺《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。

　　4.估價方法錯，應(yīng)改為或增加：由于估價對象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評估。

　　解 析

　　一、問答題

　　(一)解：3.在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　　屬于站在特定的投資者角度和立場上的估價，評估出的價值不是公開市場價值而是投資價值，即使是這兩家開發(fā)公司選擇了同一家估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣應(yīng)價評估，也會導(dǎo)致不同的估價結(jié)果。兩家估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果有差異的主要原因有：

　　(1)不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司有不同的自身條件。如：不同的承擔(dān)風(fēng)險能力、不同的開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢、不同的納稅狀況、不同的開發(fā)利用方式(包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次)等。

　　(2)不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期不同。如：對未來的信心不同、不同的價值取向和產(chǎn)品定位等。

　　(二)解：

　　4.(1)不正確。

　　(2)原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場價值4000萬元中包括社會平均正常合理的開發(fā)利潤，換句話說，相比5年前多出的1000萬元中肯定包含社會平均正常合理的開發(fā)利潤，也可能包含上漲的土地重新取得價格。

　　(三)解：

　　2.(1)第二種估價思路更合適。劃撥土地上房屋對外轉(zhuǎn)讓，要由受讓方補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，由于該直管公房地處繁華商業(yè)區(qū)，且其剩余經(jīng)濟(jì)壽命有限(按磚混結(jié)構(gòu)40年經(jīng)濟(jì)壽命考慮，實際年齡53年，已過經(jīng)濟(jì)壽命，即使經(jīng)過兩次大修能延長其經(jīng)濟(jì)壽命，但剩余經(jīng)濟(jì)壽命也有限)，在規(guī)劃許可前提下。完全可以考慮拆除重建為商業(yè)用房。可按商業(yè)用途補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，現(xiàn)在估價可按商業(yè)用途土地估價。

　　(2)土地按商業(yè)用途估價，可用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)將現(xiàn)有建筑物全部拆除重建商業(yè)用房，最后扣減將劃撥住宅用地變成出讓商業(yè)用途應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，得出估價對象的市場價值。

　　二、單項選擇題

　　1.800萬元/3.5=228.57萬元，一層價格：228.57萬元，二層價格：0.7×228.57萬元=160萬元，一二層合計：388.57萬元，400萬元-388.57萬元=11.43萬元。

　　3.繼承手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　5.在估價時點2008年4月30日，根據(jù)孰短原則，應(yīng)以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益年限，在計算收益價格時，應(yīng)考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響。

　　7.A.錯。理論教材341頁應(yīng)扣減項目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、買方稅、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用。

　　C.錯。項目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

　　9.店面的土地價值=200-800×90%×1000=128(萬元)，倉庫的土地價值=200-500×85%×2000=115(萬元)，住宅的土地價值=195-650×90%×1500=107.25(萬元)，店面應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=128/350.25=36.55%。

　　10.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定，房屋拆遷公司不等于拆遷人。

　　拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

　　拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。