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2007年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題及答案(完整版)

更新時間:2014-02-26 10:10:34 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2007年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題及答案(完整版)

  一、問答題(共3題,每題10分)

  (一)李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以 3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值,估價結(jié)果為2300元 /m2。

  請問:

  1.張某認為該估價結(jié)果偏低,你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

  2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

  (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體如下:

  物業(yè)名稱 A B C

  建筑面積/m2 65 48 50

  成交單價/(元/m2) 15500 14500 15000

  成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月

  請問:

  1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

  2.若將上述3個交易實例選做可比實例,對它們進行個別因素修正,你認為應考慮哪5個主要因素?(說明:回答若超過5個,只按前5個評分)

  (三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?,F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估,估價時點為2007年10月15日。

  請問:

  1.評估出租人權(quán)益價值時,承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

  2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

  二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分)

  (一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房,于 1997年12月31日建成投入使用,經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準,該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場,并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金,將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地,土地使用期限為40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可續(xù)期。 2007年6月30日,該公司與他方合資,以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

  1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格,下列說法中正確的是( )。

  A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

  B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

  C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準

  D、作價出資價格應較評估出的價值低

  2.如果采用成本法估價,且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命,應按( )年計算建筑物的折舊。

  A、38.5

  B、40.5

  C、48.0

  D、50.0

  3.如果采用收益法估價,經(jīng)調(diào)查,在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變,報酬率為7.5%,則收益價格為( )萬元。

  A、3752.92

  B、3786.20

  C、3875.70

  D、3892.44

  4.若合資期限約定為20年,合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配,則下述描述中最準確的是( )

  A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值

  B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值

  C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。

  D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整

  (二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā),該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā),具體計劃如下:

開發(fā)期  開發(fā)面積  開工時間  完成時間  開始銷售時間 
第一期  20萬m2  第1年6月  第3年6月  第3年1月 
第二期  15萬m2  第4年6月  第5年6月  第5年1月 
第三期  15萬m2  第5年6月  第6年6月  第6年1月 

  由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案,預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛,預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?,F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時,用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

  5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時,正確的做法是( )。

  A、對三期開發(fā)的土地分別估價,將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

  B、對宗地整體估價,將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

  C、對宗地整體估價,將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

  D、對宗地整體估價,對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

  6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時,應采用( )。

  A、目前住宅市場價格

  B、未來住宅市場價格,折現(xiàn)至估價時點

  C、各期開始銷售時的市場價格,分別折現(xiàn)至估價時點

  D、各期各年銷售時的平均市場價格,分別折現(xiàn)至估價時點

  7.在確定開發(fā)成本時,應采用( )。

  A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

  B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

  C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

  D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

  8.在計算扣除項時,除開發(fā)成本、管理費用外,還應包括( )。

  A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

  B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

  C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

  D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

  (三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估,該宗地的剩余使用期限為 39年,兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106;土地報酬率為6%。

  9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

  A、[2000,2300]

  B、[2030,2270]

  C、[2060,2240]

  D、[2090,2210]

  10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2,則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

  A、2136

  B、2165

  C、2179

  D、2206

  三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

  封面和目錄(略)

  致委托人函

  ××市中級人民法院:

  受貴法院的委托,我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)進行了估價。

  估價時點:2007年3月5日。

  我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

  估價報告應用的期限:自2007年3月16日起1年。

  隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。

  ××××房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)

  法定代表人:×××(簽字)

  2007年3月16日

  注冊房地產(chǎn)估價師聲明

  我們鄭重聲明:

  1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

  2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

  3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

  4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。

  5.我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。

  6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

  7.本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

  8.未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中,也不得以任何方式公開發(fā)表。

  注冊房地產(chǎn)估價師:×××(簽名蓋章)注冊號:(略)

  注冊房地產(chǎn)估價師:×××(簽名蓋章)注冊號:(略)

  估價的假設(shè)和限制條件(略)

  估價結(jié)果報告

  一、委托人(略)

  二、估價機構(gòu)(略)

  三、估價對象

  根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號:×房地×字[2000]第××××號)、《國有土地使用證》[證號:××地×字(1999)第××號]、實地查看情況及調(diào)查資料,估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況如下:

  (一)區(qū)位狀況

  位置:坐落××市××路3號樓5層整層

  城市規(guī)劃:行政辦公區(qū)

  環(huán)境景觀:優(yōu)美整潔

  公共服務及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度:基本完備

  商務氛圍:處于××市行政中心范圍

  (二)實物狀況

  1.土地狀況

  用途:辦公

  地號:××區(qū)××街道163街坊1/6丘

  四至:(略)

  土地等級:1級

  土地共用面積:3500m2

  地勢:土地平整

  其中土地分攤面積:500m2

  2.建筑物狀況

  建筑面積:957.3m2

  建筑結(jié)構(gòu):磚混一等

  層數(shù):7層,無地下室,估價對象處于5層

  層高:3.3m,檐高:24m

  用途:辦公

  竣工日期:1999年12月1日

  裝修:室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

  設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養(yǎng)使用情況等(略)

  利用現(xiàn)狀:現(xiàn)空置

  (三)權(quán)益狀況

  1.建筑物權(quán)益狀況

  根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號:×房地×字[2000]第××××號)記載:估價對象建筑物權(quán)利人:×××、×××,所有權(quán)性質(zhì):私有,用途:辦公,建筑面積957.3m2,磚混一等。

  2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

  根據(jù)《國有土地使用證》(證號:××地×字[1999,第××號)記載:估價對象土地用途為辦公,其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。土地共用面積:3500m2,其中分攤土地面積:500m2,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續(xù)期考慮。

  3.他項權(quán)利狀況

  估價對象已設(shè)定他項權(quán)利(抵押權(quán)),抵押權(quán)人為中國工商銀行××支行,至估價時點尚未注銷。具體情況如下:

  他項權(quán)利人:中國工商銀行××支行

  權(quán)利種類:期房抵押

  建筑面積:9573m2;

  權(quán)利價值:574.38萬元

  抵押部分:5層整層

  設(shè)定日期:1999年8月

  他項權(quán)證號:×房地×他字(1999)第×××號

  四、估價目的

  為法院辦案提供價格參考。

  五、評估的價值類型和定義

  采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的市場價值。

  六、估價時點

  估價時點為2007年3月15日。

  七、估價依據(jù)(略)

  八、估價原則(略)

  九、估價方法

  本報告選用的估價方法為市場法和收益法。

  市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。

  收益法采用報酬資本化法,即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益,選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

  綜合兩種估價方法的估價結(jié)果,確定估價對象估價值。

  十、估價結(jié)果

  根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為:人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為:人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

  十一、估價報告應用的限制

  本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效,即2007年3月16日至2008年3月15日。

  十二、估價作業(yè)日期

  2007年3月5日至2007年3月16日

  十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員(略)

  估價技術(shù)報告

  一、估價對象分析(略)

  二、房地產(chǎn)市場分析(略)

  三、最高最佳使用分析(略)

  四、估價方法選用

  本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。

  市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較,對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。

  收益法采用報酬資本化法,即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益,選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

  綜合兩種估價方法的估價結(jié)果,確定估價對象估價值。

  五、估價的測算過程

  市場法的基本步驟為:

  搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下:

  估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

  (一)市場法

  1.選取可比實例 搜集類似房地產(chǎn)的交易實例,根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1),選擇3個可比實例進行比較。

  表1  可比實例表

項目  實例A  實例B  實例C 
坐落  ××路14號樓4層  ××路4號樓2層  ××路6號樓3層 
用途  辦公  辦公  辦公 
交易價格/(元/m2)  12915  11438  12504 
價格類型  成交價格  成交價格  成交價格 
交易日期  2006年11月  2006年9月  2006年8月 
土地狀況  出讓  出讓  出讓 

  2.可比實例與估價對象比較分析 可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。

  表2  因素條件對比說明表

比較因素  估價對象  實例A  實例B  實例C 
坐落  ××路3號樓5層  ××路14號樓4層  ××路4號樓2層  ××路6號樓3層 
交易情況  整層轉(zhuǎn)讓市場價格  成交價格  成交價格  成交價格 
交易日期  2007年3月5日  2006年11月  2006年9月  2006年8月 
房地產(chǎn)價格/(元/m2)     12915  11438  12504 
區(qū)


素 
商務氛圍  較好  較好  較好  較好 
公共配套  較好  較好  較好  較好 
公交便捷度  較好  較好  較好  較好 
基礎(chǔ)設(shè)施狀況  較好  較好  較好  較好 
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境  較好  較好  較好  較好 
主朝向  南北向  南北向  南北向  南北向 
個別因素  建筑面積  957.3m2  1050m2  930m2  885m2 
容積率  1.9  2.1  2.2  2.0 
土地使用年限  42年  43年  43.5年  42.5年 
竣工年代成新度  1999年12月1日
九成新 
2000年3月九成新  2000年5月九成新  2000年8月九成新 
建筑結(jié)構(gòu)  混合  混合  混合  混合 
配套設(shè)備  一般、齊備  一般、齊備  一般、齊備  一般、齊備 
停車位  可滿足  可滿足  可滿足  可滿足 
內(nèi)部裝飾  普通  高檔、部分豪華  中高檔  中高檔 
建筑外觀  風格新穎  風格一般  風格新穎  風格新穎 
戶型、布局  合理、便于使用  合理、便于使用  合理、便于使用  新型辦公平面布局

  3.修正調(diào)整過程 以估價對象的備因素條件為基準,相應分值為100,將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較,確定出相應的分值。(區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同)。

  表3  因素條件分值表

比較因素  估價對象  實例A  實例B  實例C 
坐落  ××路3號樓5層  ××路14號樓4層  ××路4號樓2層  ××路6號樓3層 
房地產(chǎn)價格/(元/m2)     12915  11438  12504 
交易情況  100  100  100  100 
交易日期  100  99  98  99 
區(qū)


素 
小計  100  100  100  100 
商務氛圍     0  0  0 
公共配套     0  0  0 
公交便捷度     0  0  0 
基礎(chǔ)設(shè)施狀況     0  0  0 
區(qū)域規(guī)劃環(huán)境     0  0  0 
主朝向     0  0  0 
個別因素  小計  100  106  104  106 
建筑面積     -0.5  0  0.5 
容積率     -1.5  -2  -1 
土地使用年限     1.5   2  1 
竣工年代成新度     0  0  0 
建筑結(jié)構(gòu)     0  0  0 
配套設(shè)備     0  0  0 
停車位     0  0  0 
內(nèi)部裝飾     7.5  4  4 
建筑外觀     -1  0  0 
戶型、布局     0  0  1.5 

  根據(jù)上述分值,得到修正調(diào)整系數(shù),并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格。

  表4  可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準價格表

項目  實例A  實例B  實例C 
可比實例價格/(元/m2)  12915  11438  12504 
交易情況修正  100/100  100/100  100/100 
交易日期調(diào)整  99/100  98/100  99/100 
區(qū)域因素調(diào)整  100/100  100/100  100/100 
個別因素調(diào)整  100/106  100/104  100/106 
比準價格/(元/m2)  12062  10778  11678 

  4.市場法估價結(jié)果 3個可比實例比準價格比較接近,取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準價格:

  (12062+10778+11678)/3=11506元/m2

  (二)收益法測算

  收益法的基本步驟為:

  搜集預測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益一求取適當?shù)膱蟪曷省x用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

  根據(jù)市場分析預測,估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增,所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

  其計算公式如下:

  式中:

  V-房地產(chǎn)的收益價格;

  A-房地產(chǎn)未來每年凈收益;

  Y-房地產(chǎn)的報酬率;

  n-房地產(chǎn)的收益期限;

  g-凈收益逐年遞增的比率。

  1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查,該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同,約為1.8~2.5元/(m2?天),根據(jù)估價對象的具體情況,經(jīng)估價人員綜合分析,確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2?天)。

  2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查,考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平,該地區(qū)辦公用房緊張,出租率水平在90%左右,確定空置率及租金損失率合計為10%。

  3.年有效毛收入的確定

  有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

  4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負擔的租賃成本分析,主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等,其他由承擔人支付。經(jīng)市場調(diào)查,確定租賃運營費用率為20%。

  現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

  5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率,報酬率可采用累加法確定。

  報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

  房地產(chǎn)報酬率確定為6%。

  6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》,估價對象登記土地性質(zhì)為出讓,土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年,無續(xù)期。

  7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析,確定估價對象租金年增長率為2.5%。

  8.收益價格的確定。

  

  表5 收益法計算過程   (每平方米)

租金收入/[元/(m2?天)]  2 
年計算天數(shù)/天  365 
空置及租金損失率  10% 
第1年有效毛收入/元  657 
租賃運營費用率  20% 
減租賃運營成本費用  131 
第1年凈收益/元  526 
土地剩余使用年限/年  42 
報酬率  6% 
租金收入年增長率  2.5% 
收益價格/(元/m2)  11360 

  運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

  (三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定

  采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù),因兩個結(jié)果差異不大,經(jīng)綜合考慮,取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

  估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2  估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元

  取整為1094萬元。

  單價為11433元/m2

  六、估價結(jié)果

  根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學合理的估價方法,在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析,確定:估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整),折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

  附件

  1.《委托司法鑒定函》(復印件)

  2.《房屋所有權(quán)證》(復印件)

  3.《國有土地使用證》(復印件)

  4.估價對象地理位置示意圖

  5.估價對象小區(qū)實景照片

  6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書(復印件)

  7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復印件)

  8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復印件)

  四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

  估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房,土地面積4000m2,總建筑面積6000m2,分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境,適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后,補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,總建筑面積不變?,F(xiàn)需評估估價對象在2007年 10月1目的市場價格(購買總價和單價)。

  有關(guān)資料如下:

  1.預計估價對象裝修改造的工期為1年,裝修后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查,附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%,可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2,空置和租金損失率為10%,出租成本及稅費為年租金收入的25%。

  2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元,假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。

  3.折現(xiàn)率為12%,銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生),購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。

  估價測算如下(節(jié)選):

  一、估算凈收益

  凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)

  二、測算報酬率Y

  采用市場提取法,通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料,根據(jù)公式

  

  采用試算法推算報酬率。具體如下:

  求取可比實例報酬率表

序號  項目  案例A  案例B  案例C  案例D 
1  租金[元/(m2?月)]  150  80  82  85 
2  剩余收益年限n/年  40  46  47  46 
3  房地產(chǎn)售價V/(元/m2)  10000  6900  6500  6700 
4  報酬率  9.994%  7.909%  8.092%  8.005% 

  注:上表計算結(jié)果無誤。

  報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

  取整報酬率為8.5%。

  三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

  四、裝修改造費用總額

  裝修改造費用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元

  五、銷售費用與銷售稅費

  銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元

  六、購買現(xiàn)廠房的稅費

  設(shè)估價對象的市場價格總價為V,則購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V×3%

  七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

  估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

  V=2650.50萬元

  單價=2650.50/6000=4417.49元/m2

  參考答案

  一、問答題

  (一)答:

  1.理由包括:

  (1)二者的時點不同,價值不同。

  (2)二者的價值類型不同。其中,轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格,抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

  (3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途,即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

  2.理由包括:

  (1)二者的時點不同,價值不同。

  (2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

  (3)對估價對象的界定可能不同。

  (二)答:

  1.甲公司應提供的資料包括:權(quán)屬資料,包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說明或證明,以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。

  2.應考慮的因素包括:土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況:使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

  (三)答:

  1.

  (1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

  (2)承租方對估價對象已投入的成本大小。

  (3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。

  2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。

  二、單項選擇題

  (一)1.C;2.C;3.A;4.A;

  (二)5.C;6.D;7.A;8.C;

  (三)9.D;10.D。

  三、指錯題

  1.致委托方函中缺估價目的。

  2.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中沒有說明現(xiàn)場察看估價師的姓名。

  3.估價結(jié)果報告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹。

  4.環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過于簡單。

  5.建筑物權(quán)益中沒有交代共有人及房屋共有權(quán)證。

  6.沒有交代土地使用權(quán)人。

  7.沒有交代如何處理沒有注銷的他項權(quán)利。

  8.他項權(quán)利設(shè)定日期錯誤。

  9.估價目的描述不準確。

  10.估價技術(shù)報告中缺估價方法選用和未選用的理由。

  11.估價對象比準價格應該為比準價格。

  12.市場法中沒有在交易情況中對成交價格進行說明。

  13沒有對比較因素進行詳細分析說明。

  14.可比實例的總樓層數(shù)沒有交代。

  15.樓層間差異沒有進行因素差異調(diào)整。

  16.可比實例的土地登記狀況沒有說明。

  17.主朝向應在個別因素中調(diào)整。

  18.以估價對象因素條件為基礎(chǔ),相應分值為100的說法不準確。

  19.市場法中市場狀況分值取值缺乏依據(jù)。

  20.收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。

  21.租金水平確定依據(jù)不夠。

  22.沒有說明租金的計算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積,沒有說明出租面積比例。

  23.租賃收益沒有包括其他收入,應包括租賃保證金或押金的利息收入等。

  24.報酬率6%沒有確定過程且取值不正確。

  25.年增長率2.5%的確定缺乏依據(jù)。

  26.租金增長率和凈增長率混淆,g為凈收益逐年遞增的比例。

  27.附件中缺估價對象內(nèi)部狀況照片。

  28.附件中沒有房屋所有權(quán)證書復印件。

  四、改錯題

  1.凈收益測算錯誤,應采用估價對象的可出租面積比例為87%

  凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元

  2.測算報酬率Y中,案例A與估價對象差異較大,應剔除報酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

  3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤,收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值=

  

  或:

  裝修改造后的辦公樓價值=

  

  4.裝修改造費用的計算錯誤,折現(xiàn)率應為12%。

  裝修改造費用:1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95萬元

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