2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點講義18

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

　　(一)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.集聚程度

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價值產(chǎn)生很大影響，因為商務(wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然擴(kuò)大這一區(qū)域的知名度、影響力，推動這一區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成一定的規(guī)模，區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區(qū)域中機(jī)構(gòu)的知名度。因此，寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區(qū)域，其寫字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務(wù)區(qū)集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓，吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)、國外駐穗辦事機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、國內(nèi)大型企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

　　通常情況下，城市商務(wù)區(qū)及其等級往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來劃分的，中央商務(wù)區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區(qū)域，從而形成了陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)，外灘商務(wù)辦公區(qū)、虹橋商務(wù)辦公區(qū)、南京西路商務(wù)辦公區(qū)、淮海中路商務(wù)辦公區(qū)、徐家匯商務(wù)辦公區(qū)，其中陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)的甲級寫字樓無論從數(shù)量還是從建筑面積來說都遙遙領(lǐng)先于其他商務(wù)辦公區(qū)而成為上海頂級的商務(wù)辦公區(qū)，其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)的次一級商務(wù)辦公區(qū)。相比而言，徐家匯商務(wù)辦公區(qū)的甲級樓供應(yīng)量較少，甲級商務(wù)辦公樓面積大大少于以上區(qū)域，為第三級商務(wù)辦公區(qū)。其他區(qū)域無論是甲級寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小，為低級別商務(wù)辦公區(qū)。因此對寫字樓進(jìn)行估價時，應(yīng)分析估價對象所處區(qū)域?qū)懽謽堑募鄢潭?、商?wù)辦公區(qū)等級以確定其租金水平。

　　2.交通條件

　　能否方便、快捷到達(dá)辦公地點，能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達(dá)性，其交通連接需要在三維空間展開，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達(dá)性、通達(dá)性、易接近性是影響其價值的重要區(qū)位狀況。

　　3.周邊環(huán)境

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

　　(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1.外觀形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，一個公司往往會注重自身形象，而公司辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會大大吸引實力強(qiáng)的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標(biāo)志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場，而這些標(biāo)志性建筑的使用者幾乎是國內(nèi)外一流的企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，其租金價格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

　　2.內(nèi)部裝修

　　與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。商務(wù)辦公房地產(chǎn)大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置等往往是其特色的綜合體現(xiàn)。

　　3.設(shè)備、設(shè)施

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對建筑物內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)非常重視，主要包括動力、通訊、運輸、電子等設(shè)備設(shè)施。這些設(shè)備設(shè)施是否齊備、是否高效運行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價值的重要因素，如垂直交通對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數(shù)量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

　　4.智能化程度

　　隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)之一，如甲級寫字樓，其智能化程度需達(dá)到3A以上，最好達(dá)到5A，即須具備BAS樓宇自動化系統(tǒng)、OAS辦公自動化系統(tǒng)、FAS消防自動化系統(tǒng)、SAS安防自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)。

　　5.物業(yè)管理水平

　　對于商務(wù)房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理水平的高低對其價值產(chǎn)生很大影響，因為它直接關(guān)系到能否吸引大公司、大財團(tuán)、國內(nèi)外高級辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，直接影響到寫字樓租金水平，因此通常甲級寫字樓都是聘請一流的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

　　6.租戶類型

　　入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會增加或減低他們各自的形象和聲譽，大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶類型，當(dāng)主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，就會吸引同類及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價值也得到迅速提高。

　　7.樓層

　　與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對商務(wù)房地產(chǎn)價值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會越小。