2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點講義19

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　　商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。

　　(一)收益法

　　由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率。凈收益的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。

　　(二)市場法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價的一種常用方法。市場法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。

　　(三)成本法

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價時，出于安全、保守的考慮也會用到成本法作為輔助估價，此外在建工程的評估往往應(yīng)用成本法。

　　(二)整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實際評估中常碰見整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價。對于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價相對比較容易，可以直接利用市場法或收益法進行測算;而對于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價相對比較復(fù)雜，一方面是由于市場上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場交易實例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價值的差異性。在實際估價業(yè)務(wù)中，會涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點的處理進行分析。

　　1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能，對其估價主要可以采用市場法、收益法。由于市場上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實例比較少，難以通過整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價對象的價格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此不管用那種方法，都可以先評估出某一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

　　2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用市場法、收益法，居住用房主要采用市場法。

　　此外對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價時，應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實例，應(yīng)考慮進行適當?shù)男拚?/P>

　　3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳、娛樂廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬┫以上，有些可達10萬┫以上，如廣州的中信廣場，建筑面積達23萬┫，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達 41萬┫.由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點，因此對其估價就比較復(fù)雜，首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營方式、收益能力;根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法;最后將各功能區(qū)的價格進行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格。