2011年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題(完整版)

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35 題，每題1 分 )

　　1 房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是( )。

　　A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。

　　A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給

　　3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是( )。

　　A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌

　　4.商品房開發(fā)市場通常是典型的( )市場。

　　A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

　　5 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬┫，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬┫，恢復(fù)施工的面積為200萬┫。該城市2010年商品住房新開工面積是( )萬┫。

　　A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000

　　6 從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )。

　　A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段

　　7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是( )。

　　A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

　　8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括( )

　　A.對原材辛的檢驗(yàn) B.對配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度

　　9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是( )

　　A.土地儲備 B.銷售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　10 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為

　　A.認(rèn)知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰(zhàn)定價法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是( )。

　　A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場 B.服務(wù)市場》 有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場 D.服務(wù)市場》 滲透市場>有效市場

　　12.商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是( )存在差異性。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

　　13.對商品住房項(xiàng)目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的( )分析。

　　A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

　　14.我國對外籌資成本通常是在( )利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))

　　A.紐約同業(yè)拆放 B.中國中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

　　15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

　　A.甲>乙>丙 B.丙>乙>甲 C.乙>甲>丙 D.乙>丙>甲

　　16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )

　　A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

　　17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6% ，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬元

　　A. 91.76 B. 142.40 C.150.94 D 160.00

　　18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6% ，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2% ，則該家庭第8年最后一個月的還款額為( )元。

　　A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.43

　　19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10% ，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為( )萬元。

　　A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.75

　　20 投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了( )。

　　A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本

　　21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力( )

　　A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求

　　C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　22.某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見下表，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期是( )年

　　A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

　　23 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為( )萬元。

　　A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31

　　24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )

　　A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率

　　25 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于( )

　　A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

　　26 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過( )確定是甭進(jìn)行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價 B.放棄型期權(quán)估價 C.成長型期權(quán)估價 D.柔性期權(quán)估價

　　27.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是( )

　　A.銷售收入 B 開發(fā)建設(shè)投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還

　　28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是( )

　　A.房屋價值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時要求資金流平衡的是( )

　　A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

　　C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　30 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是( )。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、 B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

　　31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨( )

　　A.政策風(fēng)險 B.市場風(fēng)險 C.財(cái)務(wù)風(fēng)險 D 信用風(fēng)險

　　32 以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%

　　A 評估價值 B 實(shí)際價值 C.投資價值 D.出讓金收入

　　33.為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

　　A 本次貸款的月還款額/月均收入B (本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　C. (本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　D. (本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )

　　A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60 萬元，月平均空置率為5 % ，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是( )萬元。

　　A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分)

　　1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有( )。

　　A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E. 房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　2.下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有( )

　　A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價格

　　3.下列社會經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有( )。

　　A 商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B. 居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅

　　C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D. 房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā)

　　E. 通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加

　　4 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有( )

　　A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

　　C 總代理可以委托分代理 D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

　　E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

　　5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有( )。

　　A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談

　　6. 下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有( )。

　　A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

　　C. 購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式

　　7.對于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括( )。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

　　8.甲乙兩個項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項(xiàng)目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有( )。

　　A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率

　　9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法有( )。

　　A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法

　　10 在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括( )。

　　A.風(fēng)險估算 B.分析風(fēng)險概率分布情況

　　C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議

　　11 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有( )。

　　A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場供需 C.房價現(xiàn)狀及走勢 D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有( )。

　　A.土地出讓價款 B.土地購置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測費(fèi)

　　E.土地開發(fā)工程費(fèi)

　　13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有( )

　　A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

　　C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資

　　E 權(quán)益融資主要來源于個人投資者

　　14. 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險管理采取的措施有( )。

　　A . 分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

　　C 要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 % D. 不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

　　15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括( )。

　　A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E .租戶類型

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。( )

　　2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。( )

　　3.土地儲備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2% ( )

　　4 在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的競爭性分析和營銷建議。( )

　　5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。( )

　　6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。( )

　　7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

　　8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。( )

　　9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。( )

　　10 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。( )

　　11.房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。( )

　　12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。( )

　　13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。( )

　　14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。( )

　　15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。( )

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請?jiān)诖痤}紙上作答)

　　(一)某投資者購買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12% ，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費(fèi)用占毛和金收入的30% ，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫出該項(xiàng)目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

　　(二)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0. 4 和0. 6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5 、0.3 和0.2 ，該投資者要求的投資收益率為10% ，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率

　　參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B 7. A 8.D 9C 10 B 11. C 12.C 13.A 14.C 15.B 16. B 17. C

　　18.A 19.B 20.B 21.A22.D24. B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31. A 32.A 33.D 34.D 35.C

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE 5. AB 6.BC 7. AE 8.AB 9. DE 10. AB11. ADE 12. AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE

　　三、判斷題

　　1. × 2. √ 3. √ 4. × 5. √6. × 7. × 8. √ 9. √ 10. √11.× 12. × 13. ×√ 14. √ 15. ×

　　四、綜合分析題IACD

　　1.ACD 2.ABD 3.C 4. ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD 。10.ACD 11.B 12B 13 .C 14.B。15 .A。

　　現(xiàn)金流量圖為：(太容易了，不好畫，略)

　　現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分

　　方法一：

　　解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：

　　-180-60/(1+12%)+70X/12%×[1-1/(1+12)15]=0

　　X=0.48991(萬元/┫)=4899.1元/┫

　　那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/┫。

　　方法二：

　　解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　將購買價和裝修費(fèi)折現(xiàn)

　　P=-180+(-60)/(1+i)=-180-60/(1+12%)=-233. 57萬元

　　在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應(yīng)等于p

　　A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29

　　70X=34.29

　　X=4899.1元/┫

　　(二)

　　解：( 1 )計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

　　第一路徑：

　　聯(lián)合概率：P(X1) = 0.4×0. 5=0. 20

　　凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46

　　第二路徑：P(X2) = 0.12

　　凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元

　　第三路徑：P(X3) = 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

　　第四路徑：P(X4) =0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

　　第五路徑：P(X5) =0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

　　第六路徑：P(X6) =0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

　　加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83

　　方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

　　當(dāng)租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)3]=2.58萬元

　　當(dāng)租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)5]=4.66萬元

　　加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

　　(2)計(jì)算該投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率

　　方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

　　方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計(jì)算累計(jì)概率(略)

　　凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率：

　　1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-(0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%

　　解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。

　　5 某房屋新開工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-(300+200)=500萬┫

　　6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加

　　7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　8 質(zhì)量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗(yàn)、對配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

　　10.成本加成定價法的表達(dá)式為：成本+成本× 利潤率。

　　13.需求分析包括：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

　　15.實(shí)際利率=(1+r/m )m-1 ，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ;按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。

　　16. 實(shí)際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16%

　　17 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1 /(l+i)=20×(1+6%)=150.94萬元

　　18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元

　　19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬元

　　21 如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

　　22 動態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92年

　　23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額=3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/( 1 + 12%)12×20]=291076萬元 。

　　24.對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等;對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

　　25.最高土地取得價格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

　　28.相對于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。

　　32 商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70% ，貸款期限最長不得超過2年。

　　33 考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入;所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。

　　35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A 、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

　　2.市場交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9 項(xiàng);供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價值共10 項(xiàng)，本題中的B 、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

　　4. A 選項(xiàng)錯在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售;D 選項(xiàng)錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

　　5.C 、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn);D 選項(xiàng)屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。

　　7. 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和;對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。

　　8 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選

　　9.風(fēng)險估計(jì)與評價常用的方法包括調(diào)查和老師打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

　　10.風(fēng)險估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算;C 、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容;E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。

　　11. B、C選項(xiàng)是市場調(diào)查的內(nèi)容。

　　12 土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價款(由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開發(fā)費(fèi)。

　　13 對于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息;D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個人投資者。

　　14.對于C 選項(xiàng)，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

　　15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　三、判斷題

　　1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

　　2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。

　　4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容;項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競爭分析和營銷建議。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。

　　7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

　　8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

　　10.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

　　11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

　　15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入