2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》專題訓練6
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李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結果為2300元/m2。
請問:
1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月 30日,乙房地產(chǎn)估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為 4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合量性?
答案:
1.(1)評估的依據(jù)為其合法用途,即住宅,而轉讓目的為商業(yè)用途,故評估結果低于轉讓價格。
(2)從評估目的來看,抵押價值評估需要采取謹慎原則,評估結果較為保守。
(3)估價時點的市場情況可能發(fā)生了變化。
(4)評估的是公開市場價值,與實際成交價格可能一致。
2.(1)估價時點不同,房地產(chǎn)價格可能發(fā)生了變化。
(2)最終拆遷補償標準由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定,與評估結果可能存在差異。
(3)住宅和商鋪的補償價格不同。
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