2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:征收物業(yè)稅的前提條件
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征收物業(yè)稅的前提條件
征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn),取決于征收的以下三個前提條件是否具備:第一個前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關(guān)系,第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件,第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。
首先,簡單地說,物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用,這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀,一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利,這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取,可以改變這一逆向激勵制度。同時,政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅,也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境,提供充足的公共產(chǎn)品,吸引消費者到本地安家,提升本地的物業(yè)價值。
但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費,否則舊的稅費未除,新的稅費又來,對于消費者而言,屬于雙重收稅,于理不合,于法抵牾。
其次,征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定,是以財產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收?稅率該如何界定,各地情況均不相同,到底征收1%還是征收3%,或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價格的不同而變化?如何對于不同的房產(chǎn)實行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制?這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻,只要個人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿足條件,就會掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場的軒然大波。
最重要的是,物業(yè)稅作為地方稅種,其本意是彌補地方公共財政的不足,然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品,政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益,這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此,要使得各方普遍支持物業(yè)稅,最重要的就是使地方公共財政透明高效,使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn),不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅,而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革;物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉,而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整;物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利,而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。
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