2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

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　　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。注意估價(jià)技術(shù)路線。

　　各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)：

　　一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

　　1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。

　　2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。

　　3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價(jià)時(shí)還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價(jià)值越大。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(含餐飲)

　　1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。

　?、俳?jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。

　?、谵D(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價(jià)。注意轉(zhuǎn)租的合法性。

　　③裝修高檔而復(fù)雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達(dá)度、交通便捷度)。

　　3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值)。

　　4、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費(fèi)額等;經(jīng)營成本：保險(xiǎn)費(fèi)、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。