2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強化訓練(7)

　　單項選擇題

　　第 1 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

　　C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

　　D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/┫，已知取得土地時樓面地價為1000元/┫，開發(fā)成本和管理費用為1200元/┫，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為 1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 5 題 某成片荒地面積1k┫，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是(　　)元/┫

　　A.310.61　　B.321.60　　C.477.87　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?90%，月租金為40元/┫，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是(　　)。

　　A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間

　　B.開發(fā)期間的某個時間

　　C.開發(fā)完成后的時間

　　D.開發(fā)完成之后的某個時間

　　【正確答案】： B

　　第 8 題 現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費為600元 /┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為(　　)元/┫。

　　A.486.52　　B.521.74　　C.559.50　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 9 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料

　　D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

　　【正確答案】： A

　　第 10 題 某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00　B.8023.00　C.8056.25　D.8078.00

　　【正確答案】： C