2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納11

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　　近年來(lái)，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)及政府相關(guān)主管部門也修訂與頒布了一些保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律法規(guī)，例如，其中就有2007年開始實(shí)施的《物權(quán)法》等，社會(huì)與公民保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)的維權(quán)意識(shí)也不斷加強(qiáng)。與此相應(yīng)，房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑V訟在近年來(lái)逐步增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已開始涉足損害賠償估價(jià)領(lǐng)域。

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償估價(jià)具有必然性

　　大約十年前，在具體實(shí)施損害賠償?shù)闹俨门c司法實(shí)踐中，涉及到具體的賠償時(shí)，如何確定房地產(chǎn)的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現(xiàn)出多樣性的特點(diǎn)：表現(xiàn)在房屋實(shí)體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現(xiàn)為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現(xiàn)在規(guī)劃修改引起小區(qū)公共設(shè)施重大變化，如車位、公共綠地等;表現(xiàn)在權(quán)利受限引起權(quán)益價(jià)值貶損等等。上述情況發(fā)生時(shí)，因?yàn)殡y以找到合適的機(jī)構(gòu)與人員對(duì)具體受損金額進(jìn)行估值，從而導(dǎo)致司法與仲裁工作難以順利展開。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，社會(huì)影響也逐步擴(kuò)大與加強(qiáng)。部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受政府、司法或開發(fā)商委托，已經(jīng)在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價(jià)工作，實(shí)踐中已經(jīng)積累了部分的經(jīng)驗(yàn)。

　　而《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中明確了該項(xiàng)估價(jià)類別的規(guī)定：“6.12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值?！笨梢?，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》雖對(duì)損害賠償估價(jià)沒(méi)有作進(jìn)一步詳細(xì)的闡述，但估價(jià)類別中說(shuō)明損害賠償估價(jià)屬于房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍。

　　從損害賠償估價(jià)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，盡管引起損害的原因千差萬(wàn)別，但終點(diǎn)歸結(jié)為房地產(chǎn)(而不是動(dòng)產(chǎn))價(jià)值變動(dòng)的確定。因此從估價(jià)的實(shí)踐看目前司法在房屋損害賠償估價(jià)已明確交付給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，其他如資產(chǎn)評(píng)估、造價(jià)審價(jià)、會(huì)計(jì)等中介行業(yè)則基本未涉足該領(lǐng)域;從估價(jià)的規(guī)范文件看，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》給予了房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論支持與指導(dǎo)。綜合上述兩方面，我們認(rèn)為損害賠償估價(jià)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師承擔(dān)具有現(xiàn)實(shí)與理論的必然性。

　　二、損害賠償估價(jià)程序的特殊性

　　(一)損害賠償估價(jià)委托程序中的委托主體

　　一般而言，損害賠償估價(jià)的委托主體有這么幾類型：

　　個(gè)別業(yè)主或企業(yè)：由受損害的業(yè)主或企業(yè)委托

　　業(yè)主管理委員會(huì)：由受損害的業(yè)主所在的業(yè)主管理委員會(huì)委托

　　損害實(shí)施方：由實(shí)施損害的開發(fā)商或城市建設(shè)部門委托