2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)(3)

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　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況(掌握)

　　1.地段繁華程度

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。

　　2.交通條件

　　交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營者方面。

　　3.臨街狀況

　　商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　　4.樓層

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房價(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況(掌握)

　　1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2.凈高

　　3.面積

　　4.裝飾裝修

　　5.無形價(jià)值

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法(掌握)

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。

　　為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

　　(一)收益法

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對(duì)待。

　　(二)市場(chǎng)法

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

　　(三)成本法

　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助方法。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)(掌握)

　　1.所處區(qū)位好，規(guī)模大寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時(shí)，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價(jià)對(duì)象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。

　　2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫等。因此對(duì)寫字樓估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行詳細(xì)查看。

　　3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理大多數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。

　　影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況(掌握)

　　1.集聚程度

　　2.交通條件

　　3.周邊環(huán)境

　　4.樓層