2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》:常見錯誤(10)

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　　房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

　　綜合察看

　　1.對照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。

　　2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確

　　4.修正年限是否正確

　　5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6.對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明

　　8.注意利息的計(jì)算方式，期限

　　9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)

　　10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

　　11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由

　　(1)有條件選用&考試大&市場比較法的

　　(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法

　　(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

　　12.注意對價(jià)格的稱謂是否錯誤(比準(zhǔn)，收益，積算)

　　13.要察看估價(jià)類型，對照規(guī)范對此要求

　　14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯了要倒扣分的

　　15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說明原因狀況

　　16.注意一些對估價(jià)的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等

　　17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)

　　18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

　　比較法：

　　1.比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明

　　2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常

　　3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)

　　4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

　　5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說明)

　　6.日期修正，時(shí)間(一般不能大于1年)。

　　方法?？荚囉脮?/P>

　　1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式

　　2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

　　3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明

　　4.是否考慮了租金的未來變化

　　5.收益無限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本

　　6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金

　　7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致

　　成本法：

　　1.成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本

　　2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明

　　4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

　　5.入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途考試用書

　　6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中

　　8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目，公式)

　　9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長壽命的折舊要減去短壽命的重置

　　價(jià)格假設(shè)法

　　1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)(71)

　　2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失

　　3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4.注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5.其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成