2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點歸納22

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　　影響房地產(chǎn)市場的兩大因素

　　房價瘋漲的根本原因

　　房價瘋漲的根本原因是壟斷。包括三個方面的壟斷：一是政府對于土地市場的壟斷。目前中國的土地市場由政府一手包辦。無論是土地的流入還是流出，都必須經(jīng)過政府出讓。土地流動性的的缺乏使得通過土地流動性和自由競爭的來降低土地成本的途徑被徹底封閉。在一輪又一輪的拍賣中，開發(fā)商有時明知價格過高但還是得拼命吃進(jìn)來因為。土地出讓只此一家別無分店，不吃連玩的機會都沒有。開發(fā)商前期所獲得的超額利潤很大一部分被不斷高漲屢創(chuàng)新高的地價所吞噬，這迫使開發(fā)商又不斷追求更大的利潤。另一方面也使得開發(fā)商更熱衷于囤積土地。因為在目前壟斷的土地市場體制下。土地的時間價值被無限放大。目前在已經(jīng)出讓的土地中有近60%處于閑置狀態(tài)，并集中造成了樓市的供應(yīng)緊張，拉升了房價。而且政府還可以獲得土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)的額外收益。

　　第二個壟斷是開發(fā)商對商品房市場的壟斷。鑒于目前的房地產(chǎn)市場制度和政策，能合法銷售的商品房只有兩種。經(jīng)濟適用房和商品房。而商品房居于絕對的主體地位。這就使得開發(fā)商在市場供應(yīng)體系中居于絕對的主體和強勢地位。因為其他的供應(yīng)形式如集資房、小產(chǎn)權(quán)房等都被視為非法，而受到種種制約和打擊。

　　另一方面隨著市場體制的完善和市場準(zhǔn)入門檻的不斷提高，使得市場資源不斷向大開發(fā)商集中。從而令這些開發(fā)商在市場價格上更容易進(jìn)行勾結(jié)，并進(jìn)一步控制市場節(jié)奏。

　　但值得欣慰的是，現(xiàn)在政府已經(jīng)在放松和拓寬市場的供應(yīng)形式和渠道，減少市場供應(yīng)對開發(fā)商的依賴。近期國務(wù)院為集資建房松綁就是一個很好的舉措。

　　第三個壟斷是政府銀行對于資金的壟斷。目前無論是開發(fā)領(lǐng)域還是消費領(lǐng)域，近70%的資金都由各銀行提供。房貸是各銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)貸款，為銀行帶來了巨大的壟斷收益。盡管也有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)商采取上市、拆借、聯(lián)合開發(fā)等手段直接融資，但比例并不大。巨大的間接融資成本被轉(zhuǎn)移到房價中。銀行對于資金壟斷的副作用也是巨大的。首先是巨大的系統(tǒng)風(fēng)險，在資金壟斷的前提下。房價下跌所帶來的系統(tǒng)風(fēng)險是銀行和政府無法承受的，這也是政府和銀行阻止房價下調(diào)的一個根本原因。另一個巨大的副作用便是流動性過剩和資產(chǎn)價格的飛速上漲以及通貨膨脹的加大，然后政府再下大力氣出臺緊縮政策，進(jìn)入新的惡性循環(huán)。

　　由此可見。房價瘋漲的根本原因是壟斷。只要這種壟斷格局不出現(xiàn)較大的改變。指望房價穩(wěn)定是不可能的。