2014年房地產估價師《理論與方法》考點:不應承接估價業(yè)務的情形

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　　不應承接估價業(yè)務的情形

　　在獲取估價業(yè)務中，估價機構和估價師通過與估價需求者接觸，根據了解的估價業(yè)務情況，從是否有利害關系和利益沖突、是否超出了自己的業(yè)務范圍、是否有專業(yè)勝任能力等方面，衡量是否可以承接該項估價業(yè)務。

　　(一)有利害關系或利益沖突

　　估價機構和估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，會影響到獨立、客觀、公正地估價;即使可能會“秉公”估價，但估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。因此，在這種情況下，估價機構不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產估價機構管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避?！薄冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第八條規(guī)定：“估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避?！薄斗康禺a抵押估價指導意見》第六條規(guī)定：“房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避”。

　　(二)超出了自己的業(yè)務范圍

　　如果估價業(yè)務超越了本估價機構資質等級許可的業(yè)務范圍，就不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務?！?/P>

　　(三)自己的專業(yè)能力難以勝任

　　如果估價機構或者估價師感到自己的專業(yè)知識和經驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產抵押估價指導意見》第七條規(guī)定：“從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力?！?/P>

　　在上述不應承接估價業(yè)務的情況下，房地產估價機構和房地產估價師可以向估價需求者介紹其他合適的房地產估價機構和房地產估價師承接該項估價業(yè)務;如果是估價機構的專業(yè)知識和經驗所限的，必要時(例如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務，在沒有其他合適的房地產估價機構和房地產估價師可推薦的情況)，經征求估價需求者的同意，可以承接或者與其他較合適的估價機構聯合承接或者合作完成該項估價業(yè)務。對于估價所涉及的某些其他專業(yè)性問題，例如房屋中鑲嵌的古董、地上的特殊樹木、機器設備，可以聘請相應的老師或者采取“分包”方式聘請相應的研究機構等出具專業(yè)意見來解決，即可以借用相應的老師意見。

　　估價機構和估價師應當清楚估價業(yè)務風險之所在。對于委托人或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守住規(guī)范執(zhí)業(yè)的底線，予以解析;對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，則不應承接該項估價業(yè)務。