2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)歸納24

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　房?jī)r(jià)畸高的政策根源是國(guó)家土地緊縮政策

　　【需求劇增反映的扭曲】

　　房?jī)r(jià)上漲的另一面是需求增加。在不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求，這是理解中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。我們可以從一組數(shù)字來(lái)看房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在邏輯：近年來(lái)，高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數(shù)占總數(shù)的80.8%，來(lái)自縣、鎮(zhèn)和農(nóng)村的畢業(yè)生也有約70%選擇在大中城市就業(yè);而在京、滬、津、魯、蘇、浙、閩、粵8個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)的畢業(yè)生，占了總數(shù)的57.6%。這反映了整個(gè)中國(guó)人口流動(dòng)和城市化發(fā)展的取向。

　　在大量人口從農(nóng)村及中小城鎮(zhèn)流向少數(shù)大城市的情況下，這些城市的房?jī)r(jià)上漲是不可避免的。很多人認(rèn)為，炒房是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。但實(shí)際上，如果市場(chǎng)中不存在價(jià)格上升的客觀趨勢(shì)，炒房者就不會(huì)把資金投入這個(gè)市場(chǎng)。如果逆勢(shì)而行，最終一定會(huì)賠本，沒(méi)有人會(huì)故意那么做。而順勢(shì)而行的炒房投資，一方面給城市的住房建設(shè)提供了資金，另一方面迅速把各地的住房供求形勢(shì)揭示出來(lái)，起到了提前反映其房地產(chǎn)價(jià)值的作用。

　　所謂“非理性”的炒房行為，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)中存在某種扭曲的反映。例如，在炒房投資中，大量資金集中于北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市，似乎不太正常。但追根究底，這些資金還是沖著巨大的人口流入及房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)而來(lái)的。

　　一份由“前程無(wú)憂”網(wǎng)發(fā)布的《2006全國(guó)畢業(yè)生就業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2006年的畢業(yè)生中有53.6%選取了上海、北京和廣東三個(gè)地區(qū)中的兩個(gè)作為最愿意工作的地區(qū)―這很能說(shuō)明問(wèn)題。如果單從就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)來(lái)看，沒(méi)有人愿意到這些地方工作;但是，如果從政府投入的財(cái)政資源以及由此形成的公共福利來(lái)看，這些城市對(duì)全國(guó)的流動(dòng)人口具有巨大的吸引力。這也是炒房者源源不斷將資金投入其中的根本原因。

　　不斷升級(jí)的炒房現(xiàn)象還反映出投資體制的扭曲。不管是實(shí)力雄厚的“溫州炒房團(tuán)”，還是略有積蓄的普通市民，都傾向于把個(gè)人儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房，結(jié)果在大中城市，一個(gè)家庭擁有多套住房的情況越來(lái)越多。從價(jià)格泡沫的形成機(jī)理看，這是危險(xiǎn)的。但從整個(gè)經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境來(lái)看，卻很容易理解。