2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選答疑題4

　　問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?

　　答案：

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

　　(2)市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線，市場(chǎng)比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格的技術(shù)路線。

　　(3)市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。源：中華考試網(wǎng)

　　收益法是通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考