2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》公式詳解1

　　1.房地產(chǎn)的概念

　　?建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100%

　　建筑用地面積

　　?容積率=總建筑面積

　　建筑用地面積

　　?總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)

　　?容積率=建筑密度×建筑層數(shù)

　　?套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積

　　?建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

　　2.房地產(chǎn)的供求與價(jià)格

　　?供給量=存量―拆毀量―轉(zhuǎn)換為其它種類(lèi)的房地產(chǎn)量+其它種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量

　　?彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

　　作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

　　?房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　消費(fèi)者收入量變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　人口數(shù)量變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比

　　預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比

　　房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　?房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比

　　要素價(jià)格變化的百分比

　　3.房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)

　　?一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格

　　?基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

　　?標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

　　?房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　?房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

　　?土地價(jià)格=房地價(jià)格―建筑物價(jià)格

　　?建筑物價(jià)格=房地價(jià)格―土地價(jià)格

　　?樓面地價(jià)= 土地總價(jià)

　　總建筑面積

　　?樓面地價(jià)= 土地總價(jià) × 土地總面積 = 土地單價(jià)

　　總建筑面積 土地總面積 容積率

　　?期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格―(預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值―風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　?補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)―改變前的地價(jià)

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))= 現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率―原樓面地價(jià)×原容積率

　　?補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))×土地總面積

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=原樓面地價(jià)×(現(xiàn)容積率―原容積率)

　　?補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))= 原容積率下的土地單價(jià) ×(現(xiàn)容積率―原容積率)

　　原容積率