2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》公式詳解2

　　1.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　?建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格× 套內(nèi)建筑面積

　　建筑面積

　　?建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格× 使用面積

　　建筑面積

　　?套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格× 使用面積

　　套內(nèi)使用面積

　　?1公頃=10 000平方米

　　?1畝=666.67平方米

　　?1平方英尺=0.09290304平方米

　　?1坪=3.30579平方米

　　?平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000

　　?平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

　　?平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304

　　?平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格÷3.30579

　　2.交易情況修正

　　?采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　可比實(shí)例成交價(jià)格× 1 =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　1±S % 或者：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格× 100 =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　100±S %

　　上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)

　　1±S % 100±S %

　　?采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　?正常成交價(jià)格―應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　?正常成交價(jià)格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　?應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×賣方繳納稅率

　　?應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×買方繳納稅率

　　?正常成交價(jià)格= 賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　1―賣方繳納稅率

　　?正常成交價(jià)格= 買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　1+買方繳納稅率

　　3.交易日期調(diào)整

　　?可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× (100±T)/100=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)

　　?采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　?采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　?房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　或者∶

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 1 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　1±R %

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100 =可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　100±R

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　?可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/()×()/100=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

　　注∶上式()為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分