2014年房地產估價師《經營與管理》考點詳解5

　　政府對房地產市場的干預

　　一、政府干預房地產市場的必要性

　　㈠房地產市場失靈

　　市場失靈是指市場價格無法在資源配置過程中發(fā)揮作用的現象。壟斷性→制定反壟斷政策。外部性→稅收、補貼、外部性收益―成本內部化等措施→提高市場效率。信息不對稱問題→建立、實施信息公開制度，提高市場透明度。

　?、孀》繂栴}和住房保障

　　住房保障是經濟、社會、政治問題。

　?、绾暧^經濟周期循環(huán)

　　經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇。擴張(繁榮、復蘇)，收縮(衰退、蕭條)

　　㈣房地產價格劇烈波動：“繁榮與崩潰”規(guī)律

　?、榉康禺a市場非均衡

　　二、宏觀調控房地產市場的手段

　　對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的土地政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當地房地產市場的信心，進而保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經濟的安定繁榮，但是宏觀調控也非常重要。宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應、金融、住房稅收政策等。

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　　在我國當前的土地制度條件下，土地供應政策對房地產市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發(fā)投資調節(jié)的功效非常直接和顯著?？茖W的土地供應計劃應與國民經濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協調，應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和非理性行為。通過 土地供應計劃對房地產市場進行宏觀調控，要求政府須擁有足夠的土地儲備和供給能力。

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　　房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關。金融業(yè)的支持是房地產業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個人住房抵押貸款價值比率的調整，會明顯影響居民購房能力，進而影響居民當前購房需求的數量。房地產開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調整，也會大大影響房地產開發(fā)商的生產成本和利潤水平，進而對其開發(fā)建設規(guī)模和商品房供給數量產生顯著影響。發(fā)展房地產金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調節(jié)房地產市場，是政府調控房地產市場的一個重要手段。

　　㈢住房政策

　　目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經營、是城市房地產市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調控作用也是顯而易見的。

　?、璩鞘幸?guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協調城市物質空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導作用。高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據。整個規(guī)劃力求體現超前性、科學性、動態(tài)性和適用性。社會經濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個計劃除改善各自的技術、觀念和管理方式外，有必要相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。

　　㈤地價政策

　　房地產價格是政府調控房地產市場的主要對象。房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。在一定時期內。建造成本及與專業(yè)費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價調控房地產價格，經常是十分有效的。政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發(fā)相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

　　㈥稅收政策

　　房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現政府的稅收政策和產業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規(guī)范房地產市場交易行等方面起到明顯的作用。

　?、胱饨鹂刂疲汉侠淼淖饨鹚綉c整體經濟發(fā)展水平相適應。運行正常的房地產市場，租金還與房地產價格保持合理的比例。

　　三、規(guī)范房地產市場行為的措施

　　健全市場準入制度。建立資質審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會監(jiān)督。其次是標準化，即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標準。各城市對房地產開發(fā)經營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產中介服務機構、物業(yè)服務企業(yè)等的行業(yè)準人資格都作了明確的規(guī)定。隨著市場機制的健全和政府職能的轉變，對企業(yè)資格、資質的管理職能，已經開始逐步向行業(yè)協會等行業(yè)自律組織過渡。