2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》公式詳解6

　　1.凈收益與資本化率的匹配

　?、儆赏恋厥找媲笕⊥恋貎r(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率

　?、谟山ㄖ锸找媲笕〗ㄖ飪r(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率

　?、塾煞康厥找媲笕》康貎r(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率

　?、苡煞康厥找鎲为?dú)求取土地價(jià)格：

　　?土地價(jià)格=房地凈收益―建筑物凈收益/土地資本化率

　　?土地價(jià)格=房地凈收益―建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率

　　?土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率―建筑物價(jià)格

　　⑤由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益―土地凈收益/建筑物資本化率

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益―土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率

　　?建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率―土地價(jià)格

　　2.假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　?待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤(rùn)―投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―由生地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤(rùn)―買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值―由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―土地開發(fā)利潤(rùn)―買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值―由毛地建成房屋的開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售費(fèi)用―銷售稅費(fèi)―開發(fā)利潤(rùn)―買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　?適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VP―C

　　?適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：V=VR―C

　　上式中:V―待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;VP―用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;VC―應(yīng)扣除項(xiàng)目

　　VR―用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　3.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　?利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×100%

　　?I=P×i×n ?F=P(1+i×n)

　　?復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F=P(1+i)n

　　?復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I=P[(1十i)n―1]

　　?在名義利率下的本利和為：F=P(1+r/m)n×m

　　?在名義利率下的一年末本利和為：F=P(1+r/m)m

　　?假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F=P(1+i)

　　?令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m―1

　　?名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即i=(F―P)/P =P(1+r/m)m―P/P=(1+r/m)m―1

　　上7.4式中： i―利率; n―計(jì)息周期數(shù); I―總利息; F―計(jì)息期末的本利和; r―名義年利率; m―一年中計(jì)息m次;

　　r/m――每次計(jì)息的利率;P―本金;