2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選答疑題8

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　　1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估有哪些特點(diǎn)?

　　答案：

　　(1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　　(2)分析市場(chǎng)的變現(xiàn)能力。

　　(3)考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、為什么說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系?

　　答案：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價(jià)格形成過(guò)程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，由此可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過(guò)程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開(kāi)發(fā)建設(shè)后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考