2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素

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　　(一)房地產(chǎn)的通用性

　　所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。

　　1、用途的專業(yè)化

　　用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱;特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱;商場(chǎng)(柜臺(tái))比店面的變現(xiàn)能力弱。

　　2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量

　　從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu);以住宅而言，點(diǎn)狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的;從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。

　　房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

　　3、房地產(chǎn)的價(jià)值大小

　　一般說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。

　　例如：大型商場(chǎng)比小店鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱，別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。

　　4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度

　　一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。

　　例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。

　　5、區(qū)位條件

　　所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。

　　例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

　　6、該類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。

　　例如：市場(chǎng)蕭條時(shí)期比市場(chǎng)繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。

　　(二)獨(dú)立使用性

　　所謂獨(dú)立使用性，通俗的說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱

　　例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。

　　例如：商場(chǎng)的柜臺(tái)受制于整個(gè)商場(chǎng)的管理，不如店面獨(dú)立使用性好。

　　(三)房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性

　　所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。

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