2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

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　　一、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

　　含義：指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　計算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

　　房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則

　　表6-3

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

　　財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：

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　　式中FNPV――項目起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;ic――基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率;

　　CI――現(xiàn)金流入量;CO――現(xiàn)金流出量;(CI-CO)t――項目在t年的凈現(xiàn)金流量;

　　t=0――項目開始進(jìn)行的時間點;n――計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。

　　若FNPV≥0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，財務(wù)可接受。

　　二、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

　　含義：指項目在整個計息期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為：

　　FIRR的經(jīng)濟(jì)含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

　　FIRR可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：

　　式中i1―當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率

　　i2―當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率

　　NPV1―采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值

　　NPV2―采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值

　　式中i1和i2之差不應(yīng)超過1%-2%。

　　FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若貸款利率>FIRR，投資會面臨虧損。求出的FIRR是可接受貸款的最高利率。將所求出的FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR>ic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上可接受。如FIRR

　　當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV(i)如圖6―3所示。從圖6―3中可以看出，當(dāng)i值FIRR時，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。

　　求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個解，從而引發(fā)了對項目內(nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：①常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;②非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。因為項目的 FIRR是唯一的，若計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對計算出的FIRR進(jìn)行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　三、動態(tài)投資回收期(Pb)

　　含義：指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：

　　在式中的Pb――動態(tài)投資回收期。

　　動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計算公式為：

　　上式得出的是以期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相比較，若Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。

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