2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn):價值類型的分類

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　　價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值(或非市場價值)。

　　市場價值

　　2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數(shù)估價項目需要評估的價值，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同?！?/P>

　　1)《國際評估準(zhǔn)則》對市場價值的定義

　　國際估價行業(yè)比國內(nèi)估價行業(yè)更早了解到價值類型的重要。《國際評估準(zhǔn)則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　2)資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義

　　資產(chǎn)評估行業(yè)的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　我們可以看得出來，資產(chǎn)評估行業(yè)對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準(zhǔn)則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。

　　3)房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義

　　2008年版房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的――賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn);②交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的――交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益;③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買;④交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易――賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示;⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價――例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用;②繼續(xù)使用(對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營);③市場參與者的集體觀念和行為。”

　　我們許多估價機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。撰寫資產(chǎn)評估報告，建議采用資產(chǎn)評估行業(yè)對市場價值的定義;撰寫房地產(chǎn)估價報告，建議還是采用房地產(chǎn)估價行業(yè)對市場價值的定義。房地產(chǎn)估價行業(yè)過去稱“公開市場價值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱“市場價值”，建議房地產(chǎn)估價報告今后也采用“市場價值” 這一國際統(tǒng)一的稱呼。

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