2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:房地產(chǎn)抵押價值評估

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　　房地產(chǎn)抵押價值評估

　　(1)房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)

　　根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時的公開市場價值作為抵押貸款的參考。它的服務(wù)對象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現(xiàn)值或貸款價值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變現(xiàn)價值等。

　　一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場價值和貸款價值，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準則提出了對評估參數(shù)運用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！边@里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構(gòu)對抵押物價值(或現(xiàn)值)重新進行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貸款本息及相關(guān)費用，最終確定貸款額。

　　(2)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押;

　　5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

　　7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

　　8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押;

　　9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押;

　　10)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)。

　　(3)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　1)土地所有權(quán);

　　2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

　　3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

　　4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　5)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

　　6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　7)劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;

　　8)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(上述可抵押的除外);

　　9)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨抵押;

　　10)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　11)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)(房地產(chǎn));

　　12)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

　　13)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　(4)其他限制條件

　　1)在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

　　2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

　　3)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

　　4)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

　　5)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證;

　　6)銀行確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款;

　　7)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意;

　　8)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保，擔保合同無效。

　　10)建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償;

　　(5)與估價有關(guān)的規(guī)定

　　1)依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值;

　　2)首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值;

　　3)再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值;

　　4)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額;

　　5)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮剩余年限對價值的影響;

　　6)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值;

　　7)以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值;

　　8)以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

　　(6)房地產(chǎn)抵押及評估的風(fēng)險

　　1)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險

　　①抵押房地產(chǎn)本身風(fēng)險從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔保物的一面，也存在風(fēng)險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險;預(yù)期風(fēng)險;變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期間的價值減損等。

　?、诘盅嘿J款總風(fēng)險折扣目前在抵押貸款實務(wù)中銀行或金融機構(gòu)，一般按估價機構(gòu)評估的抵押房地產(chǎn)市場(現(xiàn))價值或?qū)嶋H成交價格中較低者的40%(或以下)一80%為借款額，即考慮了20%～60%(或以上)的折扣風(fēng)險(首付款、資本金)。

　　2)房地產(chǎn)抵押評估的風(fēng)險

　?、賰r值高估風(fēng)險;②要承擔相應(yīng)的損失責(zé)任。

　　(7)房地產(chǎn)抵押價值評估的特點及注意事項

　　由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇、報告說明等方面與其他估價目的的估價有所不同。

　　房地產(chǎn)抵押評估服務(wù)對象為金融(銀行)業(yè)的抵押貸款業(yè)務(wù)，銀行業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹慎;房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師處在中介的位置，須規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險和估價機構(gòu)及估價師的風(fēng)險;在抵押房地產(chǎn)市場價值評估中要更加嚴格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實估價，切忌高(虛)估冒算。

　　1)房地產(chǎn)抵押價值評估的常見類型與估價方法

　　房地產(chǎn)作為抵押物的類型較多，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。

　　以獲得出讓土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。其房地產(chǎn)類型包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等房地產(chǎn)。

　　對出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以行政劃拔土地上的建成使用房產(chǎn)作為抵押物進行評估時，市場交易性較強的，可先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場價值中減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，其中不含土地出讓金或出讓毛地價，這類包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房等;市場交易性差的，可采用房產(chǎn)與土地分別估價再綜合的成本法估價，不含土地出讓金或出讓毛地價，如市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)。

　　對已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意土地的分攤和公共配套設(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。這類有部分棟號、層、單元，綜合物業(yè)中某部分用途物業(yè)等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押，對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意切實的進度和相應(yīng)可實現(xiàn)的權(quán)益，此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的價值，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)作為抵押物進行評估時，應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

　　2)評估注意事項

　?、俟纼r目的：為委托人以估價對象為抵押物(債務(wù)履行擔保物)向銀行(抵押權(quán)人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參考。

　?、诠纼r時點：因設(shè)定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場的某一天為估價時點③確認估價對象可以為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)④把握市場、選取參數(shù)和預(yù)測謹慎⑤報告中說明主要風(fēng)險會對估價值的影響根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》：“應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！?/P>

　　在估價報告的分析及有關(guān)說明中，從專業(yè)角度指出抵押房地產(chǎn)的主要可能的風(fēng)險，對會引起價值的變化的主要因素加以說明，提出專業(yè)性的提示及建議，提請抵貸雙方注意。如預(yù)期風(fēng)險、市場變現(xiàn)風(fēng)險、損耗風(fēng)險，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等。

　?、奁渌鶕?jù)當?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物價值。

　　對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。對大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實際套數(shù)為單位實行價值分列。

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