2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)拍賣的具體條件

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　　(一)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備的條件

　　1.法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣：

　　1)未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū));

　　2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的

　　3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

　　4)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的;

　　5)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的;

　　6)司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：

　　7)國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的;

　　8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　2.以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：

　　1)以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金;

　　2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證;

　　3)對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

　　4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);

　　5)出讓合同約定的其他條件;

　　6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報(bào)人民政府主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

　　3.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金;可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣行將拍賣標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。具體包括：

　　1)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū);

　　2)集體土地上的房屋&考試大&拍賣前應(yīng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣。

　　5.下列劃撥用地不可以拍賣：

　　1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

　　2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

　　3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

　　4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣競(jìng)買人條件

　　(1)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。

　　(2)在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。

　　(3)對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人;非居住房屋競(jìng)買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者;超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。