2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)歸納6

　　概述

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴?物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配 套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活 動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門(mén)的規(guī)章、 經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序 開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管 理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即 投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、 簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃

　　分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 只有開(kāi)發(fā)工作是遵循這一個(gè)理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去找買(mǎi)家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā) 的程序才按上述的順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投 資者或使用者的話，則第四階段就會(huì)在第二、第三階段之前進(jìn)行。不過(guò)無(wú)論順序怎樣變 化，這些階段基本上概括了大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施 步驟。 [例題] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序主要分為( )四個(gè)階段。

　　A.投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B.投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C.決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所 說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究。有關(guān)這方面的內(nèi)容，將在本書(shū)第五章中詳細(xì)介紹。 所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往根據(jù)自己對(duì)某地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資 的可能性，亦即通常所說(shuō)的“看地”。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商面對(duì)的可能有幾十種投資可能性， 對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機(jī)會(huì)篩選過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分 析其客觀條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買(mǎi)家、自己 的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買(mǎi)土 地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書(shū)。 投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場(chǎng)的供求 關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣， 開(kāi)發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái) 看，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對(duì)至關(guān)重要的市場(chǎng)研 究卻很少予以充分的重視。應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、初步確定開(kāi)發(fā)目 標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

　　編輯推薦：

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南 

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總 

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過(guò)免費(fèi)重學(xué) 

　　2014年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué) 

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過(guò)程中遇到任何疑問(wèn)，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道及論壇，歡迎加入考試交流群：331909053，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。