2014年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考前訓(xùn)練七

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　　甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/┫，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為3900元/┫。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格為4000元/┫，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/┫一售而空。。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/┫，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

　　請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

　　答案：

　　乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有：

　　1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產(chǎn)市場情況已發(fā)生了變化。

　　2.為還債而強制拍賣的成交價格一般都會低于正常市場交易價格。

　　3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當(dāng)時的拍賣成交價格水平上，市場的需求并不旺盛，需求不足也會導(dǎo)致成交價格較低。

　　4.整個別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。

　　5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提并論。

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