2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)歸納19

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　　土地就應(yīng)該給出價(jià)高者嗎?土地屬于全民所有，它的一切政策都應(yīng)該關(guān)注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設(shè)廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說(shuō)，土地拍賣(mài)制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無(wú)情地忽略。

　　土地拍賣(mài)最早開(kāi)始于1987年。當(dāng)年12月1日，深圳市首次采取公開(kāi)拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，當(dāng)時(shí)拍賣(mài)的土地價(jià)格為每平方米611.3元，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2004年，有關(guān)部門(mén)發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實(shí)行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國(guó)全面實(shí)行。

　　實(shí)行土地拍賣(mài)制度是為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價(jià)格較好地反映出當(dāng)時(shí)該地的市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)然，還有一個(gè)目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。但是，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：

　　其一，土地拍賣(mài)的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣(mài)的首要目的是使地價(jià)真實(shí)反映出市場(chǎng)的供需狀況，而我國(guó)的土地是壟斷的，供求之間本來(lái)就不對(duì)等，這導(dǎo)致土地的價(jià)值不是在市場(chǎng)拍賣(mài)中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場(chǎng)拍賣(mài)中被放大甚至成倍放大。土地拍賣(mài)本身就在制造地價(jià)泡沫。就連SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也深表?yè)?dān)憂，認(rèn)為樓面地價(jià)高出同區(qū)域房?jī)r(jià)不太正常，“可能存在很大風(fēng)險(xiǎn)”。地價(jià)泡沫隨之再向房?jī)r(jià)泡沫中轉(zhuǎn)移，必然導(dǎo)致泡沫越來(lái)越大，從而，對(duì)我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)安全埋下巨大隱患。

　　其二，土地拍賣(mài)使地方政府逐漸放棄了自己所承擔(dān)的公共責(zé)任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣(mài)的終極目的并非為了賣(mài)更多的錢(qián)，而是為了使土地價(jià)值得到更充分的利用。出價(jià)最高者就一定能使土地價(jià)值得到最佳利用嗎?未必。土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)不應(yīng)該與民生問(wèn)題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強(qiáng)勁地推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房。

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