2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

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　　房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法――房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

　　導(dǎo)讀：房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是由下列3個(gè)方面決定的：

　　(1) 房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)的比重最大，一般占50%～70%，即其他各類(lèi)財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占30%～50%。例如，1990年美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值為8.8萬(wàn)億美元，大約占美國(guó)全部財(cái)富的 56%.房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的最重要組成部分。據(jù)有關(guān)資料，房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國(guó)家為30%～40%，在美國(guó)為25%左右。美國(guó)家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)4倍于其股票資產(chǎn)。2002年，中國(guó)農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項(xiàng)，約占74%;城市居民的財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達(dá) 64.39%。

　　在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，但因?yàn)閿?shù)量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒(méi)有這種資產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)估價(jià)師。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計(jì)者、制造者提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專(zhuān)業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)相對(duì)更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。

　　(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)?？v觀古今中外，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格老師”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析老師”、“房地產(chǎn)投資顧問(wèn)”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。

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