2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:房地產(chǎn)市場的特性與功能

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　　第二章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場的特性

　　房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括：壟斷性、外部性和信息不對稱性等方面。

　　市場供給的壟斷性。市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，房地產(chǎn)市場容易存在部分或地域性的壟斷。如定價采取價格領(lǐng)袖制→合謀、壟斷

　　市場需求的廣泛性和多樣性。房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場需求具有廣泛性;需求者購置房地產(chǎn)時有不同目的和設(shè)想，需求具有多樣性。

　　市場交易的復(fù)雜性。交易是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費時間長，交易費用多;信息缺乏，交易通常需要房地產(chǎn)中介人員提供服務(wù)。

　　市場價格與位置密切相關(guān)。物業(yè)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大;價格總體呈向上波動的趨勢;現(xiàn)實價格是長期考慮下個別形成，不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

　　存在廣泛的經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)市場的外部性問題非常突出。如房地產(chǎn)市場的發(fā)展→財政收入增加→城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善→正外部性;房地產(chǎn)價格上升→支付能力下降→住房問題→金融風(fēng)險、金融危機→影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展→負(fù)外部性

　　市場信息的不對稱性。房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，從而存在更嚴(yán)重的信息不對稱問題。解決途徑是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)業(yè)，政府加強市場信息發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場透明度。

　　以上六個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　　在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供求狀況。價格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。即價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。

　　房地產(chǎn)市場的五個功能：

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益。土地資源的有限性，開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構(gòu)之間進行分配通過市場機制的調(diào)節(jié)作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

　　顯示房地產(chǎn)市場需求變化。引起需求增減的原因：①未來預(yù)期收益變化;②政府稅收政策的影響;③收入水平變化或消費品味變化;④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

　　指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化。供給的變化可能會由于下述原因引起：①建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。②某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r比例，若售價太高，出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化。

　　指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃。制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。

　　引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。市場可引導(dǎo)消費的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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