2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:城市房屋拆遷補(bǔ)償估價

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　　城市房屋拆遷補(bǔ)償估價

　　城市房屋拆遷補(bǔ)償估價主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人。”其二：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。

　　新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補(bǔ)償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)等價交換的原則，保護(hù)了被拆遷房屋所有人的權(quán)益。

　　1)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補(bǔ)償估價時，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。

　　關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價，需要特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補(bǔ)償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎尅⑥D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。

　?、垡讶〉盟袡?quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?、堋安鸪`章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償”，故不在估價范圍之內(nèi)?！安鸪闯^批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。

　　2)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價指導(dǎo)意見》第十六條，拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定拆遷補(bǔ)償價格。因此，拆遷估價應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價格的市場法。

　　3)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價實踐中應(yīng)注意的幾個問題

　　在拆遷補(bǔ)償估價實踐中，應(yīng)特別注意以下幾個問題：

　?、俨疬w估價委托人必須合法《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?/P>

　　《條例》第六條規(guī)定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?/P>

　?、诓疬w估價對象必須合法

　　A.《條例》第九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。”即估價對象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。

　　B.《條例》第十二條規(guī)定“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：a.新建、擴(kuò)建、改建房屋;b.改變房屋和土地用途;c.租賃房屋?！?/P>

　　違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價對象不合法。

　　③拆遷補(bǔ)償估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價目的和估價時點。

　　A.價值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　B.估價目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格;C.估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

　?、懿疬w補(bǔ)償估價價格內(nèi)涵根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

　?、輲追N特殊產(chǎn)別房屋的估價丸拆遷估價對象為代管產(chǎn)，估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保金。

　　B，拆遷估價中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　4)拆遷估價的工作方式

　　① 拆遷估價前的準(zhǔn)備工作估價人員在從事拆遷評估時，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主體所接受的評估結(jié)果。在評估工作過程中，評估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷入的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ);營造安定、和平、順利的局面是評估人員義不容辭的責(zé)任;拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴(yán)格把握政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以熱情、誠懇、細(xì)致、周密的工作作風(fēng)，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進(jìn)行。熱情服務(wù)、嚴(yán)禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護(hù)拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價前要制定嚴(yán)密的計劃，并進(jìn)行估價師的培訓(xùn)，在入戶前要制作完善的調(diào)查表格，并對入戶的估價師進(jìn)行政策、法規(guī)、知識及工作方式的培訓(xùn)。

　　②入戶調(diào)查估價人員對被拆遷房屋進(jìn)行入戶調(diào)查，對事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行實地核實，同時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細(xì)查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等;被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況;被拆遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、使用狀況、建筑面積等的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

　　根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋建筑特點、房屋裝修、設(shè)備情況、附屬設(shè)施、樹木、其他需要記錄的項目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋結(jié)構(gòu)、建筑特點、建筑材料、附屬設(shè)備、其他需要記錄的項目。

　　C.被拆遷房屋為廠房或其他的房屋時，參照平房、樓房的項目進(jìn)行實地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實地查勘時，用攝像機(jī)或照相機(jī)對被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的不同部位(如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等)進(jìn)行拍攝，作為分戶評估報告的附件。

　　實地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認(rèn)其調(diào)查內(nèi)容的真實性及完善性。

　　③室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告現(xiàn)場調(diào)查完成后，整理資料、選取合適的估價方法(或地方制定的拆遷估價辦法)，對拆遷補(bǔ)償價進(jìn)行估價，編制總體拆遷估價報告，并出具分戶的拆遷估價報告。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告(《指導(dǎo)意見》第十八條)。

　　④現(xiàn)場答疑拆遷期間估價人員應(yīng)當(dāng)向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

　　5)房屋拆遷補(bǔ)償估價糾紛的解決

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十條～第二十六條規(guī)定：拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

　　拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

　　拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

　　拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估老師委員會(以下簡稱估價老師委員會)申請技術(shù)鑒定。

　　估價老師委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起lo日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

　　估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面老師組成的估價老師委員會，對拆遷估價進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

　　受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價老師委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

　　拆遷當(dāng)事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機(jī)構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

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