2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第六章:市場法及其運(yùn)用

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、市場法適用的對象有(　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.在建工程

　　C.高檔公寓

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　E.紀(jì)念館

　　2、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價(jià)的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　B.學(xué)校

　　C.在建工程

　　D.別墅

　　E.特殊廠房

　　3、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的(　)。

　　A.成交價(jià)格

　　B.議價(jià)時(shí)間

　　C.成交日期

　　D.付款方式

　　E.交易雙方

　　4、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的(　)等相同或相似的房地產(chǎn)?！?011年真題】

　　A.區(qū)位

　　B.用途

　　C.權(quán)利性質(zhì)

　　D.總價(jià)

　　E.外觀

　　5、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括(　)等。

　　A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

　　C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)

　　D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同

　　6、建立比較基準(zhǔn)，主要包括(　)等。

　　A.統(tǒng)一付款方式

　　B.統(tǒng)一價(jià)格單位

　　C.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　D.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

　　E.統(tǒng)一采用總價(jià)

　　7、下列情況，會導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是(　)。

　　A.相鄰房地產(chǎn)合并交易

　　B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長時(shí)間的協(xié)議磋商

　　C.交易雙方存在利害關(guān)系

　　D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

　　E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

　　8、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括(　)等。

　　A.土地增值稅

　　B.印花稅

　　C.交易手續(xù)費(fèi)

　　D.土地使用權(quán)出讓金

　　9、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于(　)。

　　A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

　　B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

　　10、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為(　)。

　　A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　B.某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　C.全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　D.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　E.居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)

　　11、評估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括(　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢

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　　三、判斷題

　　1、市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　2、市場法測算出來的房地產(chǎn)價(jià)格被稱為比準(zhǔn)價(jià)值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　3、在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　4、采用市場法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)盡量多的進(jìn)行選擇。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　5、運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　6、在進(jìn)行比較基準(zhǔn)的建立時(shí)，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計(jì)算。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　7、估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格―債權(quán)+債務(wù)。( )

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　8、設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%?，F(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/┫，則賣方出售其房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元/┫，買方購買該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元/┫。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　9、在市場比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　10、某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價(jià)格為1800元/┫，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2011年4月1日至 10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn) 2011年10月1日的價(jià)格為2305.88元。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　11、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2011年1月30日的價(jià)格為500美元/┫，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1 美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2011年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/┫。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　12、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

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　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D的說法過于主觀。對可比實(shí)例的成交價(jià)格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價(jià)格是92萬元;估價(jià)對象90平米。

　　以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。

　　首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元

　　建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=100-100×10%=90(┫)，建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價(jià)格換算為另一幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：使用面積=100×0.8=80(┫)。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣方得到的實(shí)際價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/┫，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對象比可比實(shí)例差的會比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計(jì)算題的技巧。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案。

　　22、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：加權(quán)平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位數(shù)為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))，共4個(gè)月，月平均上漲2%

　　=4081.3

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：市場法適用的估價(jià)對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個(gè)沒有。

　　3、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價(jià)格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近(應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權(quán)利性質(zhì)相同;檔次相當(dāng);規(guī)模相當(dāng)(0.5-2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同

　　5、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對象的用途相同。③與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍;統(tǒng)一付款方式;統(tǒng)一價(jià)格單位。

　　7、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

　　8、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。

　　9、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格;買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=正常成交價(jià)格。

　　10、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為：①全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;②某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;③全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

　　11、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途而定。

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