2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章:成本法及其運用

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　　11、在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，(　　)主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

　　A、單位比較法

　　B、分部分項法

　　C、工料測量法

　　D、指數(shù)調(diào)整法

　　12、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于(　　)。

　　A、物質(zhì)折舊

　　B、功能折舊

　　C、經(jīng)濟(jì)折舊

　　D、設(shè)備折舊

　　13、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是(　　)。

　　A、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

　　B、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　C、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　14、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡(　　)。

　　A、等于25年

　　B、小于25年

　　C、大于25年

　　D、可能等于也可能大于25年

　　15、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為(　　)?！?011年真題】

　　A、70.00%

　　B、83.33%

　　C、84.00%

　　D、86.67%

　　16、假設(shè)建筑物重置價格為500萬元，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，此時建筑物的每年折舊額是(　　)萬元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120┫，單位建筑面積的重置價格為800元/┫，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是(　　)元。

　　A、76800

　　B、79104

　　C、80118

　　D、81562

　　18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120┫，單位建筑面積的重置價格為600元/┫，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是(　　)。

　　A、16%

　　B、42%

　　C、58%

　　D、84%

　　19、建筑物的年齡有實際經(jīng)過年齡和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為(　　)。

　　A、有效經(jīng)過年齡等于實際經(jīng)過年齡

　　B、有效經(jīng)過年齡短于實際經(jīng)過年齡

　　C、有效經(jīng)過年齡長于實際經(jīng)過年齡

　　D、有效經(jīng)過年齡可能短于或長于實際經(jīng)過年齡

　　20、某建筑物的建筑面積為200┫，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/┫，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為(　　)。

　　A、10.2萬元

　　B、11.0萬元

　　C、11.3萬元

　　D、11.5萬元

　　編輯推薦：

　　21、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為15年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　　)。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　22、某建筑物的建筑面積為2000┫，占地面積為3000┫，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/┫，建筑物重置價格為900元/┫，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/┫。則該建筑物的成新率為(　　)。

　　A、44%

　　B、50%

　　C、67%

　　D、86%

　　23、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　　)萬元。

　　A、400

　　B、628

　　C、656

　　D、700

　　24、某一商業(yè)建筑物的有效年齡為8年，年平均折舊率為2.5%，假設(shè)建筑物的殘值率為零，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為(　　)年。

　　A、30

　　B、40

　　C、50

　　D、60

　　25、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的(　　)。

　　A、成新率

　　B、年折舊率

　　C、殘值率

　　D、回收率

　　26、某幢空調(diào)已落后的辦公樓，舊系統(tǒng)已計提折舊80萬元，拆除該空調(diào)的費用為8萬元，可回收殘值40萬元，重新購建價格(不含安裝費)為150萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為6萬元。則該辦公樓因空調(diào)落后引起折舊額為(　　)萬元。

　　A、32

　　B、44

　　C、96

　　D、108

　　27、估價上的折舊注重的是(　　)。

　　A、原始取得價值的減價修正

　　B、原始取得價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償與回收

　　C、重置價值的攤銷與回收

　　D、資產(chǎn)市場價值的真實減損

　　28、某工業(yè)用房，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(　　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、55

　　29、某建筑物建成于1997年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2012年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(　　)年。

　　A、40

　　B、45

　　C、50

　　D、60

　　30、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為(　　)。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　31、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為(　　)萬元。

　　A、1838.00

　　B、1844.55

　　C、1845.87

　　D、1850.00

　　32、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　　)年。

　　A、37

　　B、40

　　C、60

　　D、63

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費用包括(　　)。

　　A、土地補(bǔ)償費

　　B、安置補(bǔ)助費

　　C、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費

　　D、土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用

　　E、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

　　2、成本法主要適用于評估(　　)的房地產(chǎn)。

　　A、新開發(fā)的

　　B、危險房

　　C、正在開發(fā)建設(shè)

　　D、計劃開發(fā)建設(shè)

　　E、針對特定使用者的特殊需要

　　3、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，以下屬于這類房地產(chǎn)的有(　　)。

　　A、公園

　　B、酒店

　　C、空置的寫字樓

　　D、學(xué)校

　　E、行政辦公樓

　　4、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括(　　)。

　　A、取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　C、開發(fā)期間稅費

　　D、勘察設(shè)計和前期工程費

　　E、開發(fā)利潤

　　5、成本法中的投資利息的應(yīng)計項目包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、銷售稅費

　　C、管理費用

　　D、銷售費用

　　E、建設(shè)成本

　　6、成本法中的“開發(fā)利潤”是指(　　)。

　　A、開發(fā)商所期望獲得的利潤

　　B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤

　　C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤

　　D、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤

　　E、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤

　　7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建設(shè)成本

　　C、管理費用

　　D、銷售費用

　　E、投資利息

　　8、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括(　　)。

　　A、營業(yè)稅

　　B、印花稅、交易手續(xù)費

　　C、教育費附加

　　D、城市維護(hù)建設(shè)稅

　　E、應(yīng)由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅

　　9、投資利潤率的計算基數(shù)包括(　　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建設(shè)成本

　　C、投資利息

　　D、銷售費用

　　E、銷售稅費

　　10、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有(　　)?！?011年真題】

　　A、重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

　　B、重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

　　C、重新購建價格是客觀的重新購建價格

　　D、建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

　　E、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

　　11、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有(　　)。

　　A、單位比較法

　　B、市場提取法

　　C、分解法

　　D、工料測量法

　　E、指數(shù)調(diào)整法

　　12、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括(　　)。【2011年真題】

　　A、地震

　　B、電梯數(shù)量不夠

　　C、酸雨

　　D、單行道

　　E、門窗的自然破損

　　13、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有(　　)。

　　A、估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D、建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額

　　E、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

　　14、求取建筑物折舊的方法主要有(　　)。

　　A、年限法

　　B、市場提取法

　　C、分部分項法

　　D、分解法

　　E、指數(shù)調(diào)整法

　　15、根據(jù)引起建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為(　　)。

　　A、物質(zhì)折舊

　　B、功能折舊

　　C、設(shè)備折舊

　　D、經(jīng)濟(jì)折舊

　　E、資產(chǎn)折舊

　　16、物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從(　　)幾個方面來認(rèn)識和把握。

　　A、自然環(huán)境的惡化

　　B、自然經(jīng)過的老化

　　C、正常使用的磨損

　　D、意外破壞的損毀

　　E、延遲維修的損壞殘存

　　17、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于功能折舊的有(　　)。

　　A、功能落后

　　B、功能缺乏

　　C、環(huán)境污染

　　D、交通擁擠

　　E、城市規(guī)劃改變

　　18、完好房的成新度可以是(　　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。(　　)

　　對

　　錯

　　2、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應(yīng)增高。(　　)

　　對

　　錯

　　3、為便于投資利息的測算，銷售費用不需要區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用與銷售同時發(fā)生的費用。(　　)

　　對

　　錯

　　4、某房地產(chǎn)由于空間布局欠佳而引起的折舊屬于外部折舊。(2012年真題)

　　對

　　錯

　　5、土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。(　　)

　　對

　　錯

　　6、成本法中的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的金額，均按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。(　　)

　　對

　　錯

　　7、銷售稅費是指銷售或者預(yù)售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。(　　)

　　對

　　錯

　　8、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費既包括由買方繳納的契稅等稅費，也包括由賣方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(　　)

　　對

　　錯

　　9、一般的建筑物適用于重建價格，有保護(hù)價值的建筑物適用于重置價格。(　　)

　　對

　　錯

　　10、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。(　　)

　　對

　　錯

　　11、建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價值貶損。(　　)

　　對

　　錯

　　12、由于交通擁擠引起的折舊屬于功能折舊。(　　)

　　對

　　錯

　　13、某大型的商貿(mào)中心，實際經(jīng)過年數(shù)為20年，該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)狀況較差，也沒有進(jìn)行裝修，那么該建筑物的有效年齡小于20年。(　　)

　　對

　　錯

　　14、某建筑物的建筑面積100┫，單位建筑面積的重置價格為500元/┫，判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計算該房屋的現(xiàn)值為4萬元。(　　)

　　對

　　錯

　　15、一幢有效年齡為8年的建筑物，實際年齡為10年，年折舊率是1.67%，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年。(　　)

　　對

　　錯

　　16、某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。(　　)

　　對

　　錯

　　17、估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。(　　)

　　對

　　錯

　　18、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。(　　)

　　對

　　錯

　　19、經(jīng)分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價值分別占重置價格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時價格為835萬元。(　　)

　　對

　　錯

　　20、某一幢舊廠房擬改為超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為44年。(　　)

　　對

　　錯

　　21、房屋的完好程度越高，其價值就越接近于重新購建價格。(　　)

　　對

　　錯

　　編輯推薦：

　　四、簡答題

　　1、某建筑物的建筑面積為500m2，重置價格為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元;裝飾裝修得重置價格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年;設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。

　　五、閱讀理解

　　1、某幢寫字樓，土地面積4000┫，總建筑面積為9000┫，建成于1990年10月 1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/┫，建筑物重置成本(不含空調(diào))為1300元/┫.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

　　(1)門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。

　　(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。

　　(4)該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。

　　(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

　　<1>、試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

　　2、某廠房的建筑面積為4800┫，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為50年，于5年前建成并投入使用;土地面積為8000┫，于6年前取得土地使用權(quán)，土地使用年限為50年，屆滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他不動產(chǎn)所有權(quán)由國家無償取得。已知該廠房所在位置的工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓最高年限的基準(zhǔn)地價為450元/┫，目前的工業(yè)地價指數(shù)為102.10(為定基價格指數(shù)，基期為基準(zhǔn)地價對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日)，土地綜合狀況較基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地綜合狀況好1.70%。重新建造該廠房的建筑安裝工程費為1500元/┫，專業(yè)費為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%銷售費用為重新購建價格的2%，年利息率為6%，建設(shè)期為1年，建筑安裝工程費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用可視為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6%，建筑物的投資利潤率為15%，該廠房的部分門窗、地面等有損壞，修復(fù)費用為5萬元;其內(nèi)沒有行車，出租率為80%，月租金為15元/┫;如果目前單獨增加行車，需要66萬元，而如果重置該廠房隨同增加行車，僅需要50萬元;市場上類似有行車廠房的出租率為85%，正常月租金為16元/┫。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7.50%，土地報酬率為6.50%，建筑物殘值率為0。

　　1、計算土地重新購建價格。

　　2、計算建筑物重新購建價格。

　　3、計算建筑物折舊。

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、【正確答案】A

　　【答案解析】現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

　　X=20666.67萬元。

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】體現(xiàn)客觀成本的要求。

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】土地取得費用為開發(fā)期之初計息，即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用。

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費+銷售費用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

　　8、【正確答案】D

　　【答案解析】開發(fā)完成后的地價=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

　　9、【正確答案】B

　　【答案解析】該類房地產(chǎn)的重置價格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實際價值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。

　　10、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P290-295。單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

　　12、【正確答案】A

　　13、【正確答案】D

　　【答案解析】建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于，也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常好或經(jīng)過更新改造的，建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長;當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。

　　14、【正確答案】B

　　【答案解析】當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡。

　　15、【正確答案】B

　　【答案解析】剩余使用年限=40年

　　建筑物已經(jīng)使用年限=8年

　　成新率=40/48=83.33%。

　　16、【正確答案】C

　　【答案解析】D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(萬元)。

　　17、【正確答案】B

　　【答案解析】d=D/C，年折舊額D=C×d=120×800×2.2%=2112(元);

　　折舊總額Et=D×t=2112×8=16896(元);

　　建筑物現(xiàn)值V=C-Et=120×800-16896=79104(元)。

　　18、【正確答案】D

　　【答案解析】(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。

　　19、【正確答案】D

　　【答案解析】建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。

　　20、【正確答案】C

　　【答案解析】建筑物現(xiàn)值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面積=800×[1-(1-2%)×12/40]×200=11.29(萬元)。

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】成新率q=[1-(1-R)]×t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×18/(18+22)]×100%=56.8%。

　　22、【正確答案】C

　　【答案解析】建筑物的成新率q=建筑物現(xiàn)值(V)/建筑物的重置價格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。

　　23、【正確答案】B

　　【答案解析】該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(萬元)

　　24、【正確答案】B

　　【答案解析】根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于年平均折舊率的倒數(shù)，1/2.5%=40(年)。

　　25、【正確答案】A

　　【答案解析】成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。

　　26、【正確答案】B

　　【答案解析】該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本(現(xiàn)有項目成本)-該落后空調(diào)已計提折舊+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費用-該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費用)-該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。

　　該辦公樓因空調(diào)落后引起的折舊=(150-80)+(8-40+6)=44(萬元)

　　27、【正確答案】D

　　【答案解析】要注意區(qū)別估價上折舊與會計上折舊概念的不同點。估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。

　　28、【正確答案】A

　　【答案解析】非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊。

　　29、【正確答案】C

　　【答案解析】在估價時點建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60-10=50(年)。

　　30、【正確答案】C

　　【答案解析】對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，1÷45=2.22%。

　　31、【正確答案】B

　　【答案解析】2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬元)。

　　32、【正確答案】A

　　【答案解析】對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。

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　　二、多項選擇題

　　1、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費用包括①土地補(bǔ)償費;②安置補(bǔ)助費;③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費;④安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用也是征收集體土地下的土地取得成本之一，但不屬于征地補(bǔ)償安置費用。

　　2、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　3、【正確答案】ADE

　　【答案解析】對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。

　　4、【正確答案】BCD

　　【答案解析】“取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費”是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的一項。

　　5、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用均應(yīng)計算利息。

　　6、【正確答案】CD

　　【答案解析】開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的平均利潤。開發(fā)利潤是所得稅前的利潤。

　　7、【正確答案】AB

　　【答案解析】直接成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本。

　　8、【正確答案】ABCD

　　9、【正確答案】ABD

　　【答案解析】投資利潤率的計算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用。

　　10、【正確答案】CD

　　【答案解析】A錯在實際兩個字，應(yīng)該是必要的。B賬面價值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價格，應(yīng)該按照該地塊在估價時點的剩余年限確定價值確定其土地使用權(quán)價格。

　　11、【正確答案】ADE

　　【答案解析】求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　12、【正確答案】ACE

　　【答案解析】B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。

　　13、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】會計上的折舊是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額。

　　14、【正確答案】ABD

　　【答案解析】求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。

　　15、【正確答案】ABD

　　【答案解析】根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

　　16、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過的老化;正常使用的磨損;意外破壞的損毀;延遲維修的損壞殘存。

　　17、【正確答案】AB

　　【答案解析】AB屬于功能折舊。其他的屬于經(jīng)濟(jì)折舊(外部折舊)。

　　18、【正確答案】CDE

　　【答案解析】一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。

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