2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》全真模擬卷

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　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　?、僖苑课輽?quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;

　?、诋?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

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　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001 年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/┫.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　?、賾?yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　?、趹?yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　?、劾麧檻?yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　?、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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　　某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：

　　1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;

　　2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。

　　3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。

　　問題：

　　1、對上述問題應(yīng)如何處理?

　　2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?

　　答案：

　　1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。

　　2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標報告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進行書面資料的審查。

　　3、如果施工單位提交了上述資料，經(jīng)監(jiān)理工程師審查符合要求，則施工單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求對該產(chǎn)品進行有見證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無效的。監(jiān)理工程師不能同意使用該批管材。如果經(jīng)見證抽樣并檢測后，證明材料質(zhì)量符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件和工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師方可進行質(zhì)檢簽證，并書面通知施工單位。

　　4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，或雖提供了上述資料，但經(jīng)見證抽樣檢測后質(zhì)量不符合技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件或工程承包合同要求，則監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本項工程，并要求施工單位將該批鋼管運出施工現(xiàn)場。

　　5、監(jiān)理工程師應(yīng)將處理結(jié)果書面通知業(yè)主。工程材料的檢測費用由施工單位承擔。

　　6、在購買過程中，業(yè)主只是建議某單位買鋼管，并沒有直接參與買賣，因此，購買、運輸、退場等全部損失應(yīng)有施工單位承擔，施工方與供貨廠商之間的經(jīng)濟、法律等問題，由他們雙方根據(jù)供貨合同解決。

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　　單項選擇題

　　(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31 日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

　　1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。

　　A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

　　B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

　　C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標準

　　D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

　　2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )

　　A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值

　　C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。

　　D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整

　　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年 5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。

　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。

　　A、目前住宅市場價格

　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　7.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用( )。

　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括( )。

　　A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106;土地報酬率為6%。

　　9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A、[2000，2300]

　　B、[2030，2270]

　　C、[2060，2240]

　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

　　A、2136

　　B、2165

　　C、2179

　　D、2206

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