2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及解析(部分)

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　　6.房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一價值時點(diǎn)的評估價值趨于相同或相近。(錯)

　　【解析】房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)的評估價值趨于相同或相近。參見教材P155.

　　7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。(錯)

　　【解析】建立比較基礎(chǔ)時，是將估價對象與可比實例進(jìn)行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)為止的時間。(對)

　　【解析】如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的時間。參見教材P299.

　　12.假設(shè)開發(fā)法估價中運(yùn)用動態(tài)分析法時，其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利率。(對)

　　【解析】折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析時需要確定的一個重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P335.

　　13.利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn)，對近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重。(錯)

　　【解析】利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值影響越大這一特點(diǎn)，對近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材P354.

　　(3)計算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價值：

　　年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

　　獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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